摘要：自不动产统一登记以来，上海始终秉承“始于群众需求，终于群众满意”的服务宗旨，大胆实践了一系列改革创新举措，不动产登记改革成效显著，成果斐然。2021年既是建党100周年，也是上海不动产统一登记施行5周年，是具有里程碑意义的一年。面对新冠疫情的严峻形势，上海市攻坚克难，砥砺前行，深入推进各项改革举措，取得了不俗的成绩。
关键词：不动产登记立法;优化营商环境;不动产登记责任保险
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2022）03-0033-05 收稿日期：2022-02-01
作者简介：邓瑛，上海市自然资源确权登记事务中心。
2021年是上海不动产统一登记施行5周年，被定位为上海不动产登记的攻坚提升年，上海以“刀刃向内”的勇气，积极应对艰巨繁重的改革挑战，以“众志成城泰山移”的士气，深入推进各项改革创新举措走深走实。
1 立法同步推陈出新，法制保障有维度
自2016年上海全面开展不动产统一登记以来，上海一直在加快推进地方立法的调研起草工作。近年来，《土地管理法》《城市房地产管理法》《民法典》等一系列法律法规的实施，成为推动上海不动产登记地方立法的重要契机。经过几年的专题研讨、调查研究、广泛征求意见，2020年11月27日上海出台了首个不动产登记地方性法规——《上海市不动产登记若干规定》，并于2021年3月1日起开始正式施行。
此次立法采用废旧立新的方式，一方面对于制约实际工作的一些“过时”性规定及时废止清理，如废止了《上海市房地产登记条例》以及20多个政府规范性文件。另一方面坚持制度继承和创新，既充分吸收和细化现有改革成果，又与《民法典》《土地管理法》新规定的“居住权”“土地经营权”等内容相衔接，保持适度的前瞻性和开放性。为确保新法各项政策措施能真正落到实处，上海及时修订出台了配套规范性文件《上海市不动产登记技术规定》和《上海市不动产登记业务规则》，作为上位法的补充和支撑。2021年3月，又启动了对《上海市房地产登记条例实施若干规定》这一政府规章的立法后評估工作，上海正逐步形成越来越完善的地方性不动产登记法规体系。
2 持续优化营商环境，不动产登记加速度
上海市自2018年通过3轮不动产登记服务改革，对照世行营商环境考评指标，针对不动产登记办理时间长、程序复杂的痛点堵点，围绕业务流程改造、“互联网+登记”系统升级和跨部门协同数据资源共享，达到办事体验明显提升、审批效率明显提高、成果应用明显优化的总体目标。
2021年初，上海市自然资源确权登记局秣马厉兵，积极谋划提出了“不动产登记服务改革4.0版本”，主要包括以下方面：
一是优化不动产登记涉税服务，实现企业专区产证“立等可取”。打破本区注册企业只能缴纳买卖本区房产发生税款的限制，并将企业间存量房转让除契税外的其他税种征缴后置于登记环节，对符合条件的登记纳税人现场只收契税，申请人可以选择当场缴税当场领证，也可以选择先领证，后网上缴税，真正实现企业专区产证“立等可取”。同时优化个人在线缴纳不动产交易税费服务，提升纳税人体验感。
二是扩展“最多跑一次”业务范围。由原来的企业间不动产转移登记扩展到所有不动产转移登记。基于“一网通办”平台，提供“线上+线下”的个人房屋买卖过户集成服务，实现一次申请即可同时完成查购房资格，核算税款，办理工作进度将通过网上政务大厅全程公开，预约、预审的结果将主动推送给申请人。真正实现申请人只赴一次现场，核定身份、提交材料，即可60分钟当场领证。
三是优化“互联网+不动产登记”，支持应用电子签名、电子印章、电子合同、电子材料，强化身份核验，简化提交材料，实现在线领取电子完税证明和电子票据。缮证时无需再打印权证附图，由系统自动生成附图二维码打印在权证上，权利人可通过手机“随申办”APP扫码随时查看和下载房屋平面图及宗地图。推动不动产登记电子权证的协调互认，扩大电子权证应用场景，引导企业、市民申领电子权证替代纸质权证，并提供自助打证机打印服务。市民可通过移动端小程序查看和下载电子证照，在办理落户、入学、纳税、工商登记、不动产交易等事项时无需带纸质材料，直接“亮证”即可。
四是开通在线开具房屋查询结果证明的新功能，依托“一网通办”平台、支付宝或微信小程序、“随申办”APP开通了线上开具本市房屋查询结果证明模块。不仅可以为申请人提供在本市有无房屋查询结果的证明，对于未能通过人脸识别的未成年人，也可由监护人线上代为申请，一经提交，系统自动审核，30分钟内即可看到电子证照。
五是继续拓展深化原有项目，如扩大抵押登记“不见面办理”合作银行名单，由2020年的5家银行扩展到12家银行;同时，在实现上海全域范围抵押登记“不见面办理”的基础上，实现不动产抵押登记长三角区域“跨省通办”，并于2021年12月发出了首张不动产抵押“跨省通办”登记证明;还将不动产登记与水电气联动过户业务范围扩展到全市，并增加了不动产登记与有线电视联动过户等。
3 心系军队停偿服务，助力资产划转有力度
军队全面停止有偿服务，是党中央、中央军委和习近平总书记着眼强军目标作出的重大战略决策，是习近平总书记亲自领导、亲自决策、亲自推动的一项重大政治任务。在市委市政府的领导下，根据市局统一部署，2020年上海已全面完成驻沪部队相关不动产权证办理任务。2021年上海市停偿工作的重点是推进部队资产逐步划入融通公司，为此，上海市登记中心提前介入，积极主动与部队、融通公司对接，并与市、区两级各部门建立沟通协调机制，完成了土地房屋测绘、地籍调查和数据挂接等前期准备工作，遵循“尊重历史、注重现实、实事求是、特事特办”的原则，解决了多年来办理军产登记的历史遗留问题，妥善完成了资产划转项目的不动产登记手续。2021年6月11日上海市向融通延安饭店核发了全国第一本不动产权证书，12月23日完成了其名下所有产证的核发，目前，上海整体的发证数量、核发不动产建筑面积均列全国第一。
4 “我为群众办实事”，解决历史遗留问题有温度
上海是党的诞生地和初心始发地，在建党100周年之际，市规划资源局紧密结合党史学习教育在不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动。学校建筑等教育基础设施是教育事业改革发展的基本物质基础，目前上海市各级各类教育单位服务330多万在校师生，但不动产权证的拥有率仅为50%左右。不动产权证缺失对学校产权界定、政府资产规范管理以及学校改扩建、抗震加固、校舍维修等日常管理工作都会造成一定的障碍。但要切实解决教育系统历史遗留问题，仅靠个别部门单打独斗难以彻底解决。为此，市规划资源局牢记初心使命，自我加压，以“敢为人先”的勇气和责任担当，联合市教育委员会、市住建委、市房屋管理局等多部门联合出台了《上海市教育系统不动产权证确权补证工作指导意见》。文件明确了责任主体、任务清单、督办要求等制度，实行定期汇报、现场核实和定期考核相结合的机制，从办证较为困难的基层学校入手，从最突出的问题抓起，坚持问题导向、目标导向、标本兼治，扎实推进本市教育系统不动产确权补证工作。截至2021年12月，上海科技大学、上海海洋大学、上海大学等21家市级教育单位累计办理约349.54万平方米不动产权证，完成“应办尽办”项目总量45.95%，产证拥有率达73.78%。闵行、青浦、浦东、黄浦等16区全面推进，累计办理约164.81万平方米不动产权证，完成“应办尽办”项目总量15.11%，产证拥有率达59.9%。
5 推行规范化建设，提质增效有尺度
规范化建设是提升行政机关工作效能的必然选择，也是增强登记人员服务意识的必由之路。2021年，上海市自然资源确权登记局紧紧围绕“硬件打基础、软件强素质、管理提形象”的思路大力推行规范化建设，切实增强登记工作人员的责任感和服务意识，全面提升登记质量和管理能力，确保登记工作高效规范运行。
一是出台管理规范，立足长效机制。2021年初，为加强本市登记机构规范化、制度化管理，接连出台了《上海市不动产登记规范化建设考核工作实施办法》《上海市不动产登记窗口建设管理规定》《上海市不动产登记行业窗口应急预案》以及《上海市不动产登记服务场所公开公示设施和统一标识》等规范化建设相关规定，做到以规章管事、以制度管人。市登记局以规范化建设为抓手，要求各区登记机构结合工作需要，完善工作职责、保密管理、质量检查、日常巡查、党风廉政建设等制度规定。
二是强化业务监管，狠抓服务效能。明确各岗位工作职责，严明组织纪律，在登记受理、审核、查询等各环节开展定期与随机相结合的抽查行动，严格排查工作中存在的廉政风险点，通过廉政风险学习及廉洁教育培训等多种方式，强化廉洁为民的服务意识。奖惩结合，依据奖勤罚懒、多劳多得，充分调动全员工作积极性。坚持统一培训与自主学习相结合，根据岗位需求设置不同培训课程，不断提高登记人员的业务技能。
三是注重队伍建设，提升管理形象。积极为年轻人才搭建发展舞台，开展登记青年“双月谈”活动，加强青年队伍政治、作风、纪律和业务建设，着力打造一支“爱岗敬业、业务精湛、廉洁高效”的青年团队。建立互动交流轮岗制度，注重培养业务复合型人才，确保人才在不同岗位学到、学精，努力打造一支业务过硬的“全岗通”队伍。
四是建立应急机制，危机处置有序。要求各区根据实际情况制定本区窗口应急预案，健全应对突发事件的预警机制和处置预案。建立舆情收集与危机应急机制，当出现排队人数明显增加、信息系统出现重大故障等情况时，建立紧急情况上报制度，及时研判，快速疏导现场人流，延长窗口服务时间等应对措施，妥善处置可能激发的各类矛盾，保障群众的生命财产安全。
6 购买登记责任险，保障登记安全有强度
上海市每年不动产登记量多达100多万件，登记错误的产生在所难免，由于房地产本身蕴含的巨大经济价值，每年巨额的成交量伴随着巨大的赔偿风险。2020年11月27日通过的《上海市不動产登记若干规定》首次以地方立法的形式规定了探索建立不动产登记责任保险制度，为登记机构建立不动产登记责任保险机制增添了“法律底气”。2021年7月1日，上海市自然资源确权登记局正式与中国平安财产保险股份有限公司上海分公司签约实施不动产登记责任保险制度。该合同历经1年的研究、磋商最终落地，合同的承保范围为“在保险期间及追溯期内，全市不动产登记机构及其工作人员在办理登记业务过程中因过错、疏忽、过失等行为导致登记错误，造成权利人、利害关系人或第三人的损失，依法应由不动产登记机构承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿”。不动产登记责任保险结合登记工作特性，采取“期内索赔式”承保，即不论造成事故的行为发生在何时，只要受到侵害的第三人向被保险人第一次提出有效索赔的时间在保险期间内即构成保险事故，保险人就要依照保险合同承担赔偿责任。上海市结合行政行为的最长起诉期限是20年，与保险公司协商将追溯期定为20年，大大降低了陈年旧案带来的行政赔偿风险。考虑到每一个不动产登记案件都会涉及受理人员、初审人员、终审人员等多个登记工作人员，故不宜采用每人每次赔偿限额标准，上海市结合本地房价情况，与保险公司协商确定每次事故赔偿限额为2000万元，年度累计赔偿限额为5000万元以及每次事故法律赔偿限额50万元相结合的原则。上海市不动产登记责任保险制度的建立，不仅可进一步强化对登记权利人合法权益的保障、提升不动产登记部门的公信力，降低不动产登记工作人员的履职风险;也有助于强化对不动产登记行为的监督，为进一步优化服务质量、提高登记效率提供了有力保障。