《问题》（英文名为：Emerson）是美国爱默生在1998年创作的诗歌， 以下是为大家整理的关于老旧小区存在问题调研报告5篇 , 供大家参考选择。
老旧小区存在问题调研报告5篇
第一篇: 老旧小区存在问题调研报告
关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告
——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题
前 言
小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。
天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位置优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。
一、相关概念
（一）、老旧小区
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括____年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及____年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是多单位管理，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。
（二）、社区服务
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在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。
二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策
（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。
名词解释： 物业管理恶性循环
物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。
针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（二）小区物业管理的突出问题及对策
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社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理
多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。
1.治安管理问题
由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。
2.车辆道路管理问题
严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放置楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。
为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改 3 / 6
善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。
3.环境维护问题
长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。
近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。
4.违法建设问题
由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。
5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内 4 / 6
需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。
三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议
（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。
第二篇: 老旧小区存在问题调研报告
为进一步了解区老旧小区实施物业管理工作的现状，找出影响住宅小区实施物业管理的主要原因，进一步完善管理措施，规范管理行为，为居民营造良好生活环境，在区房管局的积极配合与大力支持下，区政协经济界三组、挹街道政协工委联合对我区老旧小区实施物业管理的情况进行了调研，走访了院等住宅小区，基本情况如下。
一、老旧小区管理现状
（一）老旧小区基本情况
全区老旧小区总数量448个，建筑面积1090.5万平方米，占全市八城区老旧小区总量的25.5%。其中，1.5万平方米以上小区245个，建筑面积约为883.6万平方米；1.5万平方米以下零散或不封闭小区203个，建筑面积约为206.9万平方米。
我区老旧小区长效管理现况：一是实行市场化物业管理的老旧小区有52个，面积225.6万平方米；二是实行业主自治管理的有283个，面积584.5万平方米；三是由产权单位进行管理的有100个，面积233.6万平方米；四是由街道物业服务中心进行管理（只有、、三个街道）的有13个,面积46.8万平方米。
（二）老旧小区长效管理实际效果
从调研情况来看，目前全区七个街道都对住宅小区加强了管理，落实了部分管理职能，对老旧小区的物业管理单位有检查、有管理，尤其是对物业矛盾受理调处效果较为明显。管理形式上基本按照全市推进方案要求，对老旧住宅小区采用四种模式管理（市场化管理、单位自管、业主自治管理、街道物业服务中心托管）。从老旧住宅小区长效管理实际效果看，可分为三个档次：第一档是已落实市场化物业管理的老旧小区，建筑总面积为225.6万平方米，占老旧住宅小区总面积的20.9%，由于是市场化运作，管理与服务效果相对比较好；第二档是街道物业服务中心接管小区和单位自治管理小区，建筑总面积为268.1万平方米，占所有老旧小区住宅总面积的24.9%，此类小区通过各街道服务中心接管或原产权单位派人管理，已落实最基本物业服务，实现了大门有人值守、卫生保洁有人清扫、下水管网及粪化池有人疏通等，管理与服务基本能够让广大居民接受；第三档是业主自治管理小区，建筑总面积为584.5万平方米，占所有老旧小区住宅总面积的54.2%，这类小区主要是通过广大居民成立小区自治管理委员会，由社区牵头组织小区居民积极分子或党员积极分子与各派出所治安联防队，共同落实区域治安防范，卫生保洁仍由区环卫所负责，管理效果不明显，与全市住宅区规范管理要求仍有较大差距。
二、老旧小区长效管理存在的困难及原因
一是基础设施薄弱，维修养护难。老旧小区的一些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，并且因其建造并交付使用时间较久，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。由于中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低，配套也不甚完善，如没有绿地或绿化严重不足等等，与新建小区形成较强烈的反差，虽然有一些小区通过整治后，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决。并且很多老旧小区多为开放式、半开放式小区，监控设施不完善，治安防治方面存在问题。
二是物业费收缴率低，物业服务保障难。老旧小区的物业费收缴率普遍较低，造成这种情况的原因非常多，从主观上讲，很多居住在老旧小区的居民多为退休职工，在思想观念上没有完成从计划经济向市场经济的转变，没有形成花钱买服务的思想意识；有的业主认为物业公司服务不到位，收费不透明而不交物业服务费用；有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低而不交物业服务费用。由于对不交物业服务费用的业主并没有相应的处罚措施，很多原本交物业费的业主认为自己吃了亏，也拒绝交费。从客观上讲，居住在这些小区的居民确实有的生活比较困难，物业费进一步增加了其生活成本。老旧小区物业费收缴率低，导致物业公司经营压力逐年递增，亏损经营又导致物业服务人员劳动报酬降低、人员流动增大、服务质量进一步下降。全区06-09年出新的45个小区，最初引进物业公司的32个小区，几年来已有20家物业公司因经营亏损先后退出。另外，街道在落实老旧小区长效管理中，迫于检查和上级的压力，重覆盖轻实效，引进管理的物业企业则重效益轻服务质量，大多数老旧小区只有简单的管理形式，应有的管理效果难以达到。
三是政策法规不完善，管理难、执法难。老旧小区普遍存在少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（作餐饮、旅馆、棋牌室，更有将地下室出租给外地打工者等），影响相关业主权益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业服务主体，而物业服务企业(主体)不具备查处的职能权限，协调劝阻作用不大，造成管理难。再有就是业主违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等小区各类违章违规事件，也是因政策法规不完善，导致职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。物业企业解决不了业主的实际困难，也是老旧小区落实长效管理难原因之一。
第三篇: 老旧小区存在问题调研报告
区县老旧小区改造调研报告
一、我县老旧小区现状。据统计，县城区有住宅小区X余个，其中老旧小区（X年前建成）X个，占城区住宅小区总量的X%以上。老旧小区大部分建成于上世纪八九十年代，多为X层左右的高密度住宅楼小区或零散的临街独栋楼房，以单位福利房、房改房、旧城改造开发房、拆迁安置房等居多。
老旧小区多数无专业物业管理公司进行管理，大多采用业主自治管理或聘请夫妻门卫看守小区大门的方式进行日常管理；建筑外立面陈旧，公共配套设施不完善、因年久失修无人维护，建筑外墙渗水，道路破损，化粪池、排水管堵塞，供水管网跑冒漏问题严重，电路设备老化等问题影响业主正常生活需求；
因当时设计条件限制多数没有设置机动车和非机动车停车位，小区内车辆乱停乱放占用消防通道的现象普遍；老旧小区多数业主为年纪较大不愿离开主城区生活的老年群体以及部分在县城务工的租住人员，对老旧小区改造有意愿但不愿自筹资金对小区进行改造，寄希望于政府包干改造。
二、群众的期盼和建议。我局从X年X月起组织县城区三镇、公房管理所对县城区老旧小区按X年前及X年至X年建成进行了初步摸底调查，同年X月，又再次进行了查漏补缺的摸底，通过摸底也收集到了各社会各界及普通群众对老旧小区改造的建议，为我局今后更好的开展该工作提供了有效的意见。
县凯江镇朝阳东路社区书记黄勇作为基层干部，通过多年与群众打交道收集到众多群众意见，代表多数群众提出不是所有小区都适合改造，应区分轻重缓急，统筹安排老旧小区改造时序，优先改造部分业主改造意愿强烈且水、电、气、排水等管线老化、外墙或楼顶渗水严重的小区，先帮助群众恢复住房的正常使用功能，再在资金结余的情况下改造小区临街立面、小区内停车位、绿化等小区风貌工程。
县蚕种厂宿舍住户刘跃林曾因小区合表用水漏损率高，业主矛盾突出的问题多次向我局反映希望尽快对小区水表进行分户改造，我局也将该小区纳入X年老旧小区改造计划，当其得知该消息时激动的表示对党和政府的感谢，同时也提出了自己的建议，认为国家对老旧小区改造的重视，作为业主享受到了实惠一定会全力配合，并动员其他业主配合，但也希望政府部门加强对改造过程的安全、质量监管，不能流于形式，更不能让惠及广大普通百姓的好事变成豆腐渣工程，辜负国家的期望。
第四篇: 老旧小区存在问题调研报告
老旧小区存在问题及建议
一、存在问题
1、物业管理面广量大，难以实现全覆盖。目前老旧小区多，物业企业多，工作任务繁重，人员严重不足。街道（乡镇）、社区（居委会）虽已明确了分管领导及设置相应的机构来负责物业管理和监督，但是缺少专职人员、办公经费，有的也只是流于形式，未发挥实质性作用。
2、物业费用收缴难，难以按星级标准提供服务。物业公共服务费多年未调整，按照目前收费价格物业企业服务达不到相应星级标准要求。同时部分业主观念意识存在“误区”，把一些社会治安职能、社会保障职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业企业应该做的事情，不交费的理由多种多样，对物业有偿服务的内容认识模糊不清，导致投诉多发。物业服务费收取难，物业企业难以维持，导致小区物业服务不到位，影响了企业的生存和物业行业的发展。
3、部分物业服务企业自身行为不规范。部分物业企业没有树立正确的经营理念，只重视收费不重视服务，不能按照物业合同要求、服务等级、服务标准为业主提供服务。不能及时公示收支情况和服务合同履行情况等信息，导致业主、服务单位之间缺乏信任。而且服务项目单一，造成小区脏乱差现象、业主投诉多等问题出现。
二、工作建议
1、加强长效管理，切实巩固小区整治成果。进一步完善小区物业管理长效机制，强化对小区日常监督与考核，提高物服企业的服务能力和水平。充分发挥小区党支部、社区居委会、业主委员会作用，探索居民小区自治模式，鼓励更多居民承担公共义务，逐步提高小区居民自我管理、自我服务能力。强化舆论宣传，积极引导居民转变观念、更新观念，自觉爱护公共设施设备，维护好整治后的小区环境和秩序，全面推进小区管理向制度化、长效化方向发展，真正为居民提供了舒心、文明的美好生活家园。
2、进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物业服务企业生存问题；另一方面教育物业服务企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。
3、对老旧、安置、保障类小区增加物业费补贴。对老旧小区、安置、保障类小区增加物业费补贴规定，保障小区基本的物业服务，居委会接管小区或者物业公司接管小区都有一定的积极性。同时市、区物业管理部门要对补助资金加大考核督查，以确保资金落到实处，保障住宅小区基本的物业服务。
第五篇: 老旧小区存在问题调研报告
老旧小区改造调研报告2020
调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。调研报告的写作者必须自觉以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，今天为大家精心准备了老旧小区改造调研报告,希望对大家有所帮助!
老旧小区改造调研报告
今年改造164个项目，惠及居民3.15万户
涉改面积272万平方米
调查队走访市住建局了解到：我市按照省统一安排部署，印发了《保定市老旧住宅小区改造实施方案》《保定市老旧小区改造三年行动计划(2018—2020年)》，明确利用三年时间对全市597个老旧小区进行改造。其中，主城区234个，县(市、区)363个。截至2018年，已完成改造项目133个，涉改面积约258万平方米，惠及居民2.7万户，总投资3.28亿元;2019年，已改造项目300个,涉改面积约315万平方米，惠及居民3.3万余户，概算总投资约5.05亿元;2020年，需完成省三年改造计划剩余的164个项目，惠及居民3.15万户，涉改面积272万平方米，概算投资约4.71亿元。
改造效果显著 居民满意度高
调查问卷显示：
目前主要进行了基础设施(小区道路、综合管线、环卫设施整治等)、房屋整修、公共设施(公共空间、绿化、停车、充电设备、健身器材等)等方面的改造。小区改造后，提高了居民的居住体验，居民对小区改造的满意度很高。据入户调查问卷显示：居民对小区改造的成果表示非常满意的有7人，占比达14%，满意的有28人，占比达56%，总体满意度占比高达70%。不满意的有10人，占20%，非常不满意的有5人，占10%。不满意的主要原因是：项目改造不彻底、施工质量低、改造项目少、施工工期太长。
针对目前存在的问题
调查队给出四点建议
调查发现，目前我市老旧小区改造中还存在一些问题，主要有：改造规划滞后、改造难度大、资金筹集渠道单一、改造水平参差不齐、物业管理不规范。
对此，调查队也给出了相应建议：坚持政府主导，完善改造工作机制;制定专项规划，确保稳步有序推进;拓宽资金渠道，保障改造顺利进行;合理安排施工，加快改造步伐。
老旧小区改造调研报告
一、我县老旧小区现状
据统计，县城区有住宅小区530余个，其中老旧小区(2005年前建成)441个，占城区住宅小区总量的80%以上。老旧小区大部分建成于上世纪八九十年代，多为6层左右的高密度住宅楼小区或零散的临街独栋楼房，以单位福利房、房改房、旧城改造开发房、拆迁安置房等居多。老旧小区多数无专业物业管理公司进行管理，大多采用业主自治管理或聘请夫妻门卫看守小区大门的方式进行日常管理;建筑外立面陈旧，公共配套设施不完善、因年久失修无人维护，建筑外墙渗水，道路破损，化粪池、排水管堵塞，供水管网跑冒漏问题严重，电路设备老化等问题影响业主正常生活需求;因当时设计条件限制多数没有设置机动车和非机动车停车位，小区内车辆乱停乱放占用消防通道的现象普遍;老旧小区多数业主为年纪较大不愿离开主城区生活的老年群体以及部分在县城务工的租住人员，对老旧小区改造有意愿但不愿自筹资金对小区进行改造，寄希望于政府包干改造。
二、群众的期盼和建议
20xx年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第二次会议上的《政府工作报告》中作出明确部署，要大力对城镇老旧小区进行改造提升，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。从国家层面将原来棚户区改造为重点保障性安居工程向老旧小区改造倾斜。我局从2019年2月起组织县城区三镇、公房管理所对县城区老旧小区按2000年前及2000年至2005年建成进行了初步摸底调查，同年5月，又再次进行了查漏补缺的摸底，通过摸底也收集到了各社会各界及普通群众对老旧小区改造的建议，为我局今后更好的开展该工作提供了有效的意见。
县凯江镇朝阳东路社区书记黄勇作为基层干部，通过多年与群众打交道收集到众多群众意见，代表多数群众提出不是所有小区都适合改造，应区分轻重缓急，统筹安排老旧小区改造时序，优先改造部分业主改造意愿强烈且水、电、气、排水等管线老化、外墙或楼顶渗水严重的小区，先帮助群众恢复住房的正常使用功能，再在资金结余的情况下改造小区临街立面、小区内停车位、绿化等小区风貌工程。
县住建局退休职工肖乐全作为2020年第二批次老旧小区改造的住户代表向我们表达了他的意见，在改造过程中应注重方式方法，要有专业的规划，应充分发挥业主的积极性和参与性，由小区业委会或社区组织小区业主按改造内容适当筹集前期费用，不能全部由国家负担，在改造前业主对改造方案有意见应及时向社区或乡镇人民政府反馈，不得在改造过程中阻断改造工程，同时施工队伍要注意施工文明，尽量不影响业主的正常生活作息;作为一代建设人，还提到对城区内的改造应按片区统一规划和改造，确保主城区外立面的统一性，也可以通过片区改造完善城市公共停车场、社区服务用房、市民便民中心等社区公共配套。
县蚕种厂宿舍住户刘跃林曾因小区合表用水漏损率高，业主矛盾突出的问题多次向我局反映希望尽快对小区水表进行分户改造，我局也将该小区纳入2020年老旧小区改造计划，当其得知该消息时激动的表示对党和政府的感谢，同时也提出了自己的建议，认为国家对老旧小区改造的重视，作为业主享受到了实惠一定会全力配合，并动员其他业主配合，但也希望政府部门加强对改造过程的安全、质量监管，不能流于形式，更不能让惠及广大普通百姓的好事变成豆腐渣工程，辜负国家的期望。
对于群众的期盼和建议，我局都充分理解并将其作为今后开展此项工作的重要意见，充分结合民意确保此项工作落到实处。
三、下一步工作开展计划
2020年7月10日，国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》对老旧小区改造“改哪里、怎么改、谁出钱、如何管”等问题进行了明确规定，具有很强的可操作性，根据《意见》我县将开展好相关工作。
(一)成立县老旧小区改造工作领导小组。县政府主要领导担任组长，分管领导任副组长，县发改局、财政局、自然资源局、执法局、水电气通讯运营单位等相关单位和城区乡镇人民政府主要负责人为成员，小组负责统筹、协调、督查、考核老旧小区改造推进工作。进一步明确各相关部门、属地政府、专营企业的职责，齐抓共管，统筹协调机制。
(二)摸清家底，建立我县老旧小区改造项目库。各属地乡镇人民政府负责，组织社区居委会，对我县老旧小区基本情况再次全面清理，摸清掌握老旧小区的分布、现状、改造意愿等，摸底情况报县住建局形成我县老旧小区改造清单。
(三)制定改造计划，分类推进。由属地政府加强宣传，充分征求居民改造意愿，根据财力及资金筹措情况，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的方式，区分轻重缓急，统筹安排老旧小区改造时序，制定我县老旧小区改造年度计划。提前谋划，安排财政专项资金，提前做好改造工程前期可研、立项、设计等准备工作，以便在上级部门下达支持政策时能够及时争取上级资金，提供申请资金支持。同时，积极引导居民自筹资金、社会资金参与老旧小区改造。
(四)制定我县老旧小区改造实施意见。根据《意见》精神，结合我县实施，尽快研究制定我县老旧小区改造实施意见，明确我县老旧小区改造范围、任务、实施步骤等，进一步精减和优化老旧小区改造项目行政审批流程，确保老旧小区改造工作尽快落地实施。
(五)继续推进2019及2020年已申请到国家改造资金的20个老旧小区改造项目按计划实施，同时配合县财政局做好今年包装的县公园街片区及南门广场片区老旧小区及周边配套设施改造工程的债券发行工作，筹集3.5亿资金用于片区老旧小区急配套改造。
老旧小区改造的任务任重而道远，今后我们将严格按建设程序，选择资质优、协调组织好、施工水平高的专业施工队伍参与改造施工，我局将加强实施过程中的指导，同时建立项目业主单位、属地乡镇、社区、居民代表合理监督机制，强化对项目的跟踪督查，确保项目工程质量，提升群众满意度。
老旧小区改造调研报告
根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。
调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。
在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。
一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析
(一)全市工作概况
作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。
我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督;各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：
一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。
二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，《广州市城市更新办法》发布。2016年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。
三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，2016年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷;2017年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。
(二)海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析
福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难;外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。
在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成;周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。
继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作