下面是小编为大家整理的藏房地产业增加值里“转型”密码（完整文档）,供大家参考。
正文目录 一、显微镜下的房地产业增加值
.......................................................................................... 5 1. 什么是房地产业增加值？
................................................................................................ 5 2. 空间：“房地产业+建筑业”或仍有 10
年提升空间，高度城镇化后，房地产业仍将对 GDP 提供明显正向贡献，而建筑业下降
............................................................................. 9 3. 结构：中短期看开发经营仍是“基本盘”，长期看“管理+中介+租赁”比重会趋势性提高 .................................................................................................................................... 12 二、破解房地产业增加值密码，寻找行业“转型”及产业链机会
...................................... 18 1. 对于房企而言，未来 10 年开发经营仍是基本盘，也是转型培育关键期，行业痛点或将推动房企构建长期 α
......................................................................................................... 18 2. 对于房地产上下游产业链而言，未来 10 年是行业痛点铸就的大 α 机会，集中度加速提升与新增品类迭代与替代并存，积极拥抱 B 端和“物业+”新渠道是消费类产品面临的抉择；10 年后产业链基本格局锁定，亦随建筑业饱和而饱和
....................................... 20 3. 围绕主业构建生态圈，中介（交易）与物管是核心，而终极方向或是注重运营的资产管理（自有住房服务等）
................................................................................................ 23 4. 科技赋能，行业发展倒逼科技迭代
............................................................................... 26 三、基本面：20 年的“纠偏”年，21 年先延续高空加油而后“调整”
................................. 29 1. 70 城住宅价格指数与百城住宅价格指数收敛特征被疫情下的流动性宽松推迟，21 年上半年继续分化型复苏扩散，21
年下半年或转下行压力，结构上三四线城市调整或大于一二线
................................................................................................................................ 29 2. 流动性宽松带来销售“空中加油”型复苏，或能持续到明年年初，而后结构性转弱. 31 3. 新开工近期仍可期待滞后回暖，21 年整体走势或呈倒 V 型，下半年受销售及库存影响下行压力或较大
................................................................................................................ 34 4. 竣工受疫情影响复苏推后，仍是最确定的回补变量，明年或持续超预期
................ 35 5. 投资今年四季度或高位震荡，21 年先扬后抑，下半年或震荡回落，全年增速或较 20 年略有下降
............................................................................................................................ 36 四、配置建议
........................................................................................................................ 39 五、风险提示
........................................................................................................................ 42 图表目录 图 1：房地产业增加值分类口径变化
................................................................................... 6 图 2：房地产业增加值分类
................................................................................................... 7 图 3：美、日、中房地产业增加值口径对比
....................................................................... 9
图 4：中美日三国（房地产业+建筑业）增加值对比
........................................................ 10
图 5：中美日（房地产业+建筑业）增加值对 GDP 占比
.................................................... 10 图 6：美国房地产增加值增速＆GDP 增速
.......................................................................... 10 图 7：日本房地产增加值增速＆GDP 增速
.......................................................................... 10 图 8：美国房地产业、建筑业增加值分别对 GDP 占比
...................................................... 11 图 9：日本房地产业、建筑业增加值分别对 GDP 占比
...................................................... 11 图 10：中国房地产业、建筑业增加值分别对 GDP 占比
.................................................... 11 图 11：中国房地产业增加值对 GDP 占比低于其他国家
................................................. 12 图 12：从样本城市看，房地产增加值中开发经营占比基本与周期相匹配
.................... 13 图 13：我国城镇化水平仍未达成熟阶段 ............................................................................ 13 图 14：美国、日本房地产增加值占 GDP 比重均呈上升趋势
......................................... 14 图 15：美国、日本房地产增加值占 GDP 比重的逐年提升主要由自有住房虚拟租金增长贡献
........................................................................................................................................ 15 图 16：从城镇化率>85%的城市看，自有住房虚拟租金占房地产增加值的比例近年均值在 25%左右
........................................................................................................................... 16 图 17：从 70%<城镇化率<85%的城市看，自有住房虚拟租金占房地产增加值的比例近年均值在 35%左右
............................................................................................................... 16 图 18：从城镇化率<70%的城市看，自有住房虚拟租金占房地产增加值的比例近年均值在 70%左右
........................................................................................................................... 17 图 19：增量到存量的变迁-&&房地产新经济产业图谱
...................................................... 17 图 20：中国房地产业占 GDP 比重相较于发达国家仍处较低位置
.................................... 18 图 21：从样本城市看，房地产增加值中开发经营占比基本与周期相匹配
.................... 18 图 22：痛点即机会
............................................................................................................... 19 图 23：现金流结构是否长期稳健或出现改善决定了房企是否能顺利变现产业链和转型 .................................................................................................................................... 19 图 24：&&房地产-房企高周转五要素模型
......................................................................... 19 图 25：利润率、周转及杠杆问题
....................................................................................... 20 图 26：产业链核心受益行业
............................................................................................... 21 图 27：美、日、中房地产产业链增加值在不同城镇化水平下对 GDP 占比
.................... 22 图 28：美、日、中房地产产业链各行业增加值对 GDP 占比
............................................ 22 图 29：围绕房地产主业的转型
........................................................................................... 23 图 30：根据 CIC（灼识咨询）预测，截至 2024 年末，我国新房市场总交易额或达 16 亿，二手房市场总交易额或达 12 亿
.................................................................................. 24
图 31：根据 CIC（灼识咨询）预测，截至 2024 年末，我国中介行业佣金收入或达 0.5 万亿
........................................................................................................................................ 24 图 32：博枫资产管理业务及投资周期
............................................................................... 26 图 33：科技赋能，行业发展倒逼科技迭代
....................................................................... 28 图 34：流动性宽松使得房价下行趋缓，预计短期房价或出现回升，至明年二季度后房价上升压力或转为下行压力
................................................................................................ 30 图 35：结构上看，前期一二线房价调整优于三四线，判断后续三四线房价下行压力较大
............................................................................................................................................ 30 图 36：当前周期被拉长
....................................................................................................... 31 图 37：本轮复苏与 12 年复苏相似
..................................................................................... 32 图 38：三四线城市库存去化周期处于相对较低水平，或对销售形成一定压制
............ 33 图 39：预计 21 年销量节奏上前高后低（即 21 年下半年下行压力更大）
.................... 33 图 40：新开工与销量有较明显的领先滞后关系
............................................................... 34 图 41：去化周期相对低位或对补库存形成托底
............................................................... 34 图 42：本轮周期竣工滞后于新开工约 3 年左右
............................................................... 35 图 43：土地购置费滞后于土地成交价款，而土地成交价款 19 年来趋势上行
.............. 37 图 44：PPI 今年同比增速持续为负
.................................................................................... 37 图 45：判断明年开工↓竣工↑，施工面积或减少
........................................................... 37 图 46：板块相对 PE 中枢下滑，而相对 PB 中枢稳定，隐含房地产行业相对 ROE 的明显优势
........................................................................................................................................ 39 图 47：配置房地产区间
....................................................................................................... 40 表 1：住宅物业管理行业潜在规模突破万亿
..................................................................... 25 表 2：各非住宅业态物业管理合计市场规模突破万亿
...................................................... 26 表 3：复盘 2012 年，本次复苏或仍有一个季度的持续性
............................................... 32 表 4：21 年销量下行压力或较大，结构上一二线城市或好于三四线
............................ 33 表 5：21 年新开工或由于低基数原因呈小个位数增长
.................................................... 34 表 6：短期震荡不改竣工今明年趋势复苏判断
................................................................. 36 表 7：21 年房地产开发投资或较 20 年略有回落
.............................................................. 37 表 8：结构上今明两年一线城市房地产开发投资完成额或更优
...................................... 38
一、显微镜下的房地产业增加值
本篇报告，谈论的不仅仅是未来一年的房地产问题，也谈论未来 10 年乃至 30 年的问题。
我们从 2015 年开始，就着力于从房地产业增加值视角研究房地产行业，因为我们始终认为，仅仅从开发经营活动来理解房地产业，容易导致对“房地产”三个字理解偏颇，也容易放大对行业的偏见。
房地产业增加值，涵盖了开发经营、物业管理、中介服务以及租赁经营等 4 大类，研究增加值，能帮助在房地产行业增量到存量变迁以及更长远的格局中全面把握行业变化。复盘主要发达国家房地产业增加值总量、结构的变化以及我国不同能级城市的特征，并寻找我国房地产行业以及房企终极的转型方向同时把握房地产生态链机会，是本篇报告的核心。也正因为此，在中国...
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