下面是小编为大家整理的房地产行业2021年投资策略：2020真与幻，2021冷与暖【完整版】,供大家参考。
内容目录 前言
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2020
的真与幻
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数据看似“韧性”依旧
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数据修复，是否意味着行业变“好”了？
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立足真实，理解现实
................................................................................................... 15
2021
的冷与暖
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整体景气度延续下行
................................................................................................... 19
供给意愿降低，土地与开工继续走弱
....................................................................... 20
销售转负，且幅度可能超过预期
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投资趋弱，竣工兑现
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政策基调趋于缓和
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“旧贵族”的新看点：效率提升，多元开花 ......................................................................... 23
开发行业：提效率对冲降杠杆，促进价值重估
........................................................ 23
物业管理：长期空间广阔，中期确定性高增，期待单盘盈利提升
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房地产中介：存量时代，黄金机遇
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策略：立足真实，理解现实，静待估值回归 ..................................................................... 34
开发：估值修复在即，弹性或超预期，明确看好超额收益
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物管：估值已极具性价比，阶段性调整已经结束
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投资建议
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国信证券投资评级
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分析师承诺
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风险提示
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证券投资咨询业务的说明
.................................................................................................... 40
图表目录 图 1 ：商品房销售额增速（单位：
% ）
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图 2 ：商品房销售面积增速（单位：
% ）
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图 3 ：代表性房企 20 Q 3
销售额增速
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图 4 ：百强房企销售额增速
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图 5 ：一线城市新房成交强势复苏
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图 6 ：二线城市新房市场成交金额增速分化明显
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图 7 ：房地产开发投资增速（单位：
% ）
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图 8 ：建安投资与土地购置对开发投资的拉动
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图 9 ：土地购置费 & 土地出让金增速
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图 10 ：
300
城宅地溢价率有所上升
..................................................................................... 8
图 11 ：全国 &300
城商品房销售价格增速（单位：
% ）
.................................................... 9
图 12 ：
300
城宅地溢价率有所上升
..................................................................................... 9
图 13 ：不同经济区住宅均价及同比增速（单位：元/平方米）
........................................ 9
图 14 ：不同地区住宅均价及同比增速（单位：元/平方米）
............................................ 9
图 15 ：新开工累计同比增速（单位：
% ）
........................................................................ 11
图 16 ：新开工单月同比增速（单位：
% ）
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图 17 ：龙头与大中型房企平均净经营资产（单位：亿元）
........................................... 11
图 18 ：龙头与大中型房企扩表速度延续下降
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图 19 ：龙头房企历年自由现金流（单位：亿元）
........................................................... 12
图 20 ：大中型房企历年自由现金流（单位：亿元）
....................................................... 12
图 21 ：部分房企历年自由现金流（单位：亿元）
........................................................... 12
图 22 ：部分房企历年自由现金流（ 2 ）（单位：亿元）
................................................... 12
图 23 ：判断房企收缩的主动与被动之间关系到对行业景气度的判断 ............................ 13
图 24 ：样本房企 20H1
债权现金流（单位：亿元）
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图 25 ：样本房企 20H1
年有息债务收缩/扩张幅度
........................................................... 13
图 26 ：
300
城宅地成交金额及面积累计增速
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图 27 ：
300
城土地市场供需关系并未扭转
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图 28 ：
300
城销售面积增速（单位：
% ）
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图 29 ：百强房企销售额增速
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图 30 ：新开工去化率仍处于下降区间
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图 31 ：土地购置对投资的拉动趋弱
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图 32 ：本年新开工明显后劲不足（单位：
% ）
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图 33 ：库存连续 17
个月增加（单位：月）
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图 34 ：新开工去化率与景气周期
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图 35 ：
300
城住宅供应面积及增速（单位：百万平米）
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图 36 ：
300
城住宅销供比
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图 37 ：销售额增速自 2016
年开始持续下行（单位：
% ）
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图 38 ：土地市场在 2016
至 2018
热度提升（单位：
% ）
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图 39 ：新开工去化率与房企自由现金流存在比较稳定的负相关关系（单位：亿元）
18
图 40 ：高景气时期房企加速扩张
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图 41 ：景气度高—周转快— R O IC
提升（单位：
% ）
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图 42 ：
20
家典型房企有息负债增速
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图 43 ：有息负债增速降低的直接结果是扩表速度下降
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图 44 ：新开去化率预计回落至 65% 左右，对应行业景气继续下行
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图 45 ：土地市场热度将进一步下降（单位：
% ）
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图 46 ：新开工面临较大压力（单位：
% ）
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图 47 ：预计 2021
年销售面积同比- 11 . 1% （单位：
% ）
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图 48 ：预计 2021
年销售额同比- 9.1% （单位：
% ）
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图 49 ：判断房企收缩的主动与被动之间关系到对行业景气度的判断 ............................ 22
图 50 ：景气下行有望驱动政策回暖
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图 51 ：归母 RO E 中财务杠杆的贡献比例 ......................................................................... 24
图 52 ：内地房企 ROIC
仍然取决于周期（单位：
% ）
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图 53 ：内房 RO E 对财务杠杆的依赖明显高于其他行业
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图 54 ：房企 RO E 的分解公式
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图 55 ：房企有望从“高杠杆+低 ROE”走向“低杠杆+高 ROE”
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图 56 ：居民服务业平均工资（单位：元/年）
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图 57 ：
CPI
同比增速（单位：
% ）
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图 58 ：百强物管核心收入构成（单位：元/平方米/元）
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图 59 ：代表性物管核心收入构成（单位：元/平方米/元）
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图 60 ：不同初始毛利率下的单盘毛利率（工资增速 6% ）
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图 61 ：不同人力成本增速下的单盘毛利率（单位：年）
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图 62 ：物管行业 2014
年至今毛利率逐渐上升
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图 63 ：部分上市物管公司核心业务毛利率
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图 64 ：中短期新盘支撑整体毛利率不下滑
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图 65 ：
长期看单盘盈利维持平稳
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图 66 ：未来 10
年新房年均需求小幅下降（单位：亿㎡）
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图 67 ：房地产开发行业处于成熟期向衰退期的过渡阶段
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图 68 ：美国城镇化率变迁， 1900-2010
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图 69 ：美国存量房销售占住宅市场绝对主导
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