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房地产开发前期策划与规划设计的结合探究
摘要：
随着我国经济的发展，我国的房地产行业达到了一个新的巅峰，房地产行业作为我国经济的重要组成部分，其发展形势影响着我国经济的发展。因此在城市的房地产开发中，要做好房地产开发中前期策划与规划设计，它可以确保投资的有效性，提升房地产项目的核心竞争力，在房地产前期的策划与规划设计中，一定要结合城市实际情况合理规划，做到房地产开发项目前期策划与规划设计的有机融合，尽可能地提高房地产项目的经济效益。
关键词：房地产；开发前期；策划；规划设计
在房地产项目开发中，其前期策划阶段至关重要，直接决定了后期房地产的定位和品质，前期的策划中要综合考虑后期房地产项目的规划与设计，提高前期策划的科学性，同时有利于后期规划设计工作的落实，这种模式有效地将房地产前期策划与规划设计相结合，提高了规划与设计的合理性，也提升了房地产项目的综合品质。
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策划与规划设计的房地产项目应用
项目投资的决策过程主要是从技术和经济两方面比较和分析同一类型的设计方案，以做出最后的最优决策。这是一个非常关键的阶段，可以缩短房地产项目的建设周期，从而提高房地产质量并减少房地产成本。一般而言，决策阶段对房地产项目的成本有很大的影响。而在设计阶段，如果该项目进入施工图的设计阶段，则对项目投资成本的影响将逐渐减少。
因此，项目的决策和设计阶段是整个项目流程中的重中之重。对于房地产项目，最根本的是满足消费者市场的实际需求，可以最大限度地提高经济效益。但需要注意的是这样一个事实，即市场需求始终处于持续发展和变化的过程中，并且必须在某些开发商和媒体宣传的指导下进行。而房地产项目的所有初步规划和设计阶段的决策，将直接决定房地产项目运营的初期效果，这其中也涉及房地产开发企业的投资决策，房地产开发目标的分析，房地产项目货币市场的定位以及掌握供需关系的必要性，与当地房地产市场的关系等。在房地产开发的早期阶段，应在特定的规划阶段研究住房销售目标的偏好，熟悉项目地区的市场情况，销售目标的年龄，收入和工作情况。只有收集足够的信息和资料，才能够尽可能同时掌握房地产市场的现状和房地产市场需求，及时了解到房地产市场未来的竞争状况，有利于房地产项目的正确定位。
随着当前房地产市场需求的不断变化，房地产开发行业正处于一定的不稳定时期。很多房地产开发商并不了解房地产规划设计在房地产开发初期的价值和开发企业的理念。换句话说，前期策划与规划是从设计的角度考虑不同地产项目的具体情况。设计通常针对一些不科学的方面进行优化，比如，随着房地产业的发展，如何充分利用建筑面积，如何升级住宅建材等，后来开发商的设计意识逐渐聚焦在地产周边环境。目前，随着房地产开发行业的进一步成熟发展，开发商对于前期的策划与规划也逐步重视。
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房地产开发前期策划与规划设计结合的重要性
在对房地产项目进行开发时，做好其前期策划与规划设计的结合有着非常重要的意义，策划与规划设计的统一协调可以将各类资源和需求进行整合，在前期策划的基础上，通过后期具体的规划设计工作予以完善，由于在项目策划阶段已经考虑到后期的需求和性能要求，这样在项目具体规划和设计时就较为便捷，可以系统地规划整个项目，提升项目品质，例如在房地产项目前期策划时提出了项目生态性的要求，那么整个策划阶段的偏向都会趋向环境较好的项目位置，在项目地块确定后，在进行项目规划与设计时，更是能通过实际的设计展现整个项目
的生态性，这样通过二者的有效结合，既节省了项目策划的时间，也降低了项目成本，有利于房地产开发的顺利完成。
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房地产开发前期策划与规划设计结合的主要工作内容
3.1 可行性研究
在房地产开发前期工作中，可行性研究是对一个项目能否顺利开展最为直观的评判，它是房地产项目前期策划中的核心工作内容，在项目策划前期，通过研究项目大的经济环境和自然环境来分析项目是否可行，是否具有经济效益。在项目可行性研究的过程中，还要综合考虑规划与设计的可行性，如果策划的方向通过规划与设计也不可实现，这说明项目开发也是有问题的，是不可取的，因此通过可行性研究阶段可以有效评判房地产项目开发是否可行。
3.2 项目研究
在房地产项目可行性研究通过后，就可以通过可研报告得知项目的各类指标，在确定项目可行后还要进一步深入对项目的研究，更为细致地了解项目情况，在研究项目的同时，还要兼顾后期规划与设计的内容，尽量地通过后期的设计让项目特色满足市场需求。
3.3 发展定位
在深入了解房地产项目的经济性和各种情况之后，要结合市场环境和市场环境准确地对项目品质进行定位，定位的基调要基本满足面向的客户群，可以随大流也可以标新立异，关键是其发展定位能通过后期的规划与设计准确地展现出来，这样才能体现项目的特色，也不会导致项目品质定位高、大、空。
3.4 规划设计
房地产开发前期策划工作完成后，其理论框架已基本完成，接下来就是要通过具体的规划设计将抽象的概念具体化，由于在前期的策划阶段中已经考虑到了规划与设计的可操作性，因此不会使得规划设计工作无从下手。在规划设计阶段，
设计师通过前期策划方案可以明确开发商的定位及要求，可以科学合理地根据项目实际情况及环境做出最为合理的设计，这种规划设计工作结合了项目前期的策划工作也充分考虑到了项目的实际情况及客户需求，是非常具有科学性的，它可以促进整个房地产项目实施阶段的顺利进行。
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房地产开发前期策划与规划设计结合的要点
4.1 项目策划与规划设计思想要统一
在房地产项目的开发过程中，首先要有一个统一的指导思想，这关系到项目的决策阶段和实施阶段，具体来说项目的前期策划要围绕房地产开发方提出的思想来开展，这样大的基调一旦确定后，整个项目的定位和发展趋势也基本确定了，剩下的就是在项目规划设计阶段通过具体的规划设计方案加以落实，这种统筹协调的结合可以避免项目反复更改而最终导致项目定位不准或者发展方向不对的情况出现，它可以科学合理地指导项目开发工作顺利完成。
4.2 项目策划与规划设计要保证建筑的功能性
建筑结构的安全与功能的实用性，是建筑规划与设计中最重要的部分，因此，在房地产的策划阶段，要做好开发方案的规划，针对开发商的需求以及土地的实际情况，对建筑平面进行合理的布局，选择合适的建筑结构，对建筑功能进行定性。当策划完成，要结合实际的需求进行详细的规划设计。合理布局建筑，实现功能合理化，同时，注重建筑外观设计，
合理搭配色彩，使其与周围环境能够融合，最终满足项目的总体定位与规划理念，提高业主的满意度与项目质量。
4.3 项目策划与规划要体现项目的人文性
当前，房地产市场竞争愈演愈烈，房地产行业的竞争其实就是品质和服务的竞争，在房地产项目策划和规划时，应坚持以人为本的理念，提升项目的人文性，从项目规划的角度来说，无论是从公共设施、绿化、配套设施、配套服务等都应满足当前市场的需求。在具体的规划设计中，要充分考虑设计方案的人性化，水
电的材料选用要高于一般品质，避免频繁的水电检修而影响客户的正常居住；供暖设施品质要有保证，这样才能给客户最优质的服务，在这种理念的指导下才能吸引客户更多的注意力，提升项目的品质。
4.4 绿化与景观系统规划
在房地产的前期策划中，要做好建筑与周围生态景观的充分整合，策划完成以后，对策划方案进行细化，将方案详细地反映到施工图纸上。在房地产开发前期，通过策划与规划设计的结合，打造生态化的小区环境景观，为居民带去更加舒适的居住体验。
结束语：
综上所述，房地产开发前期策划与规划设计的有机结合可以保证房地产项目决策阶段和实施阶段的科学性和合理性，它可以有效指导房地产项目的顺利开展，实现项目效益最大化。在意识到房地产策划工作与规划设计结合的重要性之后，各房地产开发企业在项目开发中，一定要重视二者的有机结合，针对当前我国房地产竞争较为激烈的现状，更是要努力提高房地产项目开发效率，提升自身的核心竞争力，这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]张利,陶全军.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究,2018,28(2):84-86.
[2]王磊.房地产开发项目前期策划研究[D].西安:西安建筑科技大学,2015.
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