下面是小编为大家整理的房地产行业：发展城市圈仍是城市化抓手，城市更新内涵更丰富（范文推荐）,供大家参考。
服务能力” ” 。
短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们重点推荐：（ 1 ）具有强大的央企、国企背景，有强力开发商支持的同时，在拓展公建物业项目方面有天然优势的公司，建议关注保利物业和招商积余。同时也推荐：（ 2 ）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；（ 3 ）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。
风险提 示：
房 地 产开发：
宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期。
物 业 服务：
人工成本超预期增加；房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期；区域差异风险。
1. 2019 年和
2020 年《 新型 城 镇化建 设 和城乡 融 合发展 重 点任 务 》 细 节 对比
4月9日，发改委引发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，结合去年文件，我们从多方面进行文本对比，详情请见表1。整体来看，今年城镇化建设任务强调支持城市圈发展，与此同时引导人和地等要素向城市圈聚集，同时确保农民利益不受损伤。城市更新的内涵更加明确，有望成为拉动内需的一个新的增长点。
对于房地产市场，主要有三点利好：第一，城市圈仍是城市化抓手，推进实现人地钱匹配，缓解中心城市用地矛盾。第二，城市更新内涵更为丰富，在拉动内需的同时有望改善老城区基本面。第三，伴随农用地审批下放省级政府，农用地审批或更灵活，有利于城市进一步拉动基建投资，改善城市住宅用地供应结构。
表 1 ：
2019
年 和
2020
年《新型城镇化建设和城乡融合发展重 点 任 务 》细节对比
2019
2020
落户 在此前城区常住人口 100
万以下的中小城市和小城 镇已陆续取消落户限制的基础上， 城区常住 人 口
100
万 — 300
万的 Ⅱ 型 大 城市要全面 取 消落户限制 ； 城区常住 人 口
300
万 — 500
万的 Ⅰ 型大城市 要 全 面 放
督促城区常住人口
300
万以下城市 全 面取消落户限制。督 促 Ⅱ 型大城 市 和中小 城 市（含设 区 市和县级 市 ）
坚决贯彻《中共中央办公厅国务院办公厅关于促进劳动力和 人才社会性流动体制机制改革的意见》， 全 面取消落户限
开放宽 落户条 件 ， 并全面取消重点群体落户限制。
制。
超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加 推动城区常住人口
300
万以上城 市 基 本取消重点人群落
落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居 户 限 制 。
督促 除 个别超 大 城市外的 其 他超大特 大 城市和
住年限分数占主要比例。
Ⅰ 型大城市坚持存 量 优先原则，
取消进城就业生活 5
年
以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活
的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重
点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档
立卡农村贫困人口应落尽落。
鼓 励 有条件的 Ⅰ 型大城 市 全面取 消 落 户限制 、 超 大特大
城市取 消郊区新区落 户 限制。
推 动 超大特大 城 市和 Ⅰ 型 大城 市 改 进 积分落户 政 策，
确
保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
“人地钱 全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人 加 大 新增建设 用 地计划 指 标与吸纳 落 户数量挂 钩 力度。
挂钩”配 口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设 维 护 进城落户 农 民土地 承 包权、宅 基 地使用权 、 集体收
套政策 用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户 益 分 配权，不 得 强行要 求 其转让上 述 权益或将 此 作为落
数量的权重， 探索 落 户 城镇 的 农村贫 困 人口在 原 籍
户 前 置条件； 按 照依法 自 愿有偿原 则 ，探索其 转 让上述
宅 基地复 垦 腾退的 建 设用地 指 标由输 入 地使用 。
落
权 益 的具体 办 法 。
探索利用大数据技术建立各城市城区
实 中央基 建 投资安 排 向吸纳 农 业转移 人 口落户 数 量
常住人口等的常态化统计机制，为政策制定提供支撑。
较 多城镇 倾 斜政策 ， 完善财 政 性建设 资 金对吸 纳 贫
困人口 较多城市基础 设 施投资的补助机制。
城市群 加快 京津冀协同发 展 、 长江三角洲区域一体化 发 展、
加 快 实施京津 冀 协同发 展 、长三角 区 域一体化 发 展、粤
粤 港澳大 湾 区建 设 。有序推动 哈 长、 长 江中游 、 北
港 澳 大湾区建 设 、 长江 经 济带发展 、 黄河流域 生 态保护
部 湾、中 原 、关中 平 原、兰 州 — 西宁 、 呼包 鄂 榆 等 和 高 质量发 展 战略 。
全面实施城市群发展规划，推动 哈
城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机 长 、 长江中 游 、中原、 北 部湾城 市 群 建设取得阶段性进
制。加快出台实施 天山 北坡 、 滇 中 两个边疆城市群 展，支持 关中 平原城 市 群 规划实施联席会议制度落地生
发展规划。指导省内城市群有序发展，提高一体化 效，推动 兰 州 — 西宁、 呼 包鄂 榆 等城市群健全一体化发
建设水平。
展工作机制，促进 天 山 北 坡、滇 中 等边疆城市群及 山东
半岛、 黔 中 等省内城市群发展。
2019
2020
成渝地区 扎 实开展 成 渝城市 群 发展规 划 实施情 况 跟踪评 估 ，
编 制 成渝地 区 双城经济 圈 建设规 划 纲要 。
加快推进规划 经济圈 研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措， 编制实施，促进重庆市、四川省通力协作，加大成渝地
培育形 成新的重要增 长 极。
区发展统筹力度， 发 挥中 心 城市带 动 作用，
加强交通、
产业、环保、民生政策对接，共同建设具有全国影响力
的 科技创 新中心 ， 加快培育形成新动力源。
都市圈同 探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机 深入实施《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，建 城化 制。加快推进都市圈交通基础设施一体化规划建设。
立中心城市牵头的协调推进机制，支持 南京 、 西 安、福
支持建设一体化发展和承接产业转移示范区。推动 州 等都市圈编制实施发展规划。支持重点都市圈编制多
构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机 层次轨道交通规划。
制。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。
在符合
土 地用途 管 制前提 下 ，允许 都 市圈内 城 乡建设 用 地
增 减挂钩 节 余指标 跨 地区调 剂 。健全 都 市圈商 品 房
供应体 系，强化城市 间 房地产市场调控政策协同。
中心城市 坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城 优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城
市地区加快工业化城镇化，增强中心城市辐射带动 市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力
力，形成高质量发展的重要助推力。
布局。
完 善部 分 中心城市 市 辖区规 模 结构和管 辖 范围，
支持特色小镇有序发展。
解决发 展空间严重不 足 问题。
推进以县城为重要载体的新型城镇化建设。发展特色小
镇和特色小城镇。推进边境地区新型城镇化建设。搬迁
安置区新型城镇化建设。
智慧城市 优化提升新型智慧城市建设评价工作， 指导 地 级 以
完善城市数字化管理平台和感知系统， 打通 社 区 末端、
上 城市整 合 建成数 字 化城 市 管理平 台 ，
增强城市管 织 密 数据网 格 ，
整合卫生健康、公共安全、应急管理、
理综合统筹能力，提高城市科学化、精细化、智能 交通运输等领域信息系统和数据资源，深化政务服务“一
化管理水平。
网通办”、城市运行“一网统管”，支撑城市健康高效运
行和突发事件快速智能响应。
城市更新 以推进老旧小区改造、完善社区及周边区域活动和 改 造 一批老 旧 小区，
完善基础设施和公共服务配套，引
综合服务设施、开展生活垃圾分类等为着力点，办 导发展社区便民服务。
改造 一批老 旧 厂区，
通过活化利
好群众关注的“民生小事”。城市政府要 努力改 善 城
用工业遗产和发展工业旅游等方式，将“工业锈带”改
乡 结合部 、 城中村 等 农村贫 困 人口居 住 相对集 中 地
造为“生活秀带”、双创空间、新型产业空间和文化旅游
区的配 套设施。
场地。
改 造 一 批老旧 街 区 ，引导商业步行街、文化街、
古城古街打造市民消费升级载体，因地制宜发展新型文
旅商业消费聚集区。
改 造 一 批城中村 ， 探索在 政 府引导
下 工 商资本 与 农民集体 合 作共赢 模 式 。
开展城市更新改
造试点，提升城市品质和人居环境质量。
建设用地
推 动 建设用地 资 源向中 心 城市和重 点 城市群倾 斜 。
鼓励 计划管理
盘活低效存量建设用地，控制人均城市建设用地面积。
方式
修改土地管理法实施条例并完善配套制度， 分步 实现城
乡 建 设用地指 标 使用更 多 由省级政 府 负责，将 由 国务院
行 使 的农用地 转 为建设 用 地审批权 以 及永久基 本 农田、
永久 基 本农田以外 的 耕地超过
35
公顷、其 他 土地超过
70
公 顷 的土地征收审批权 ， 授权省 级 政府或委托试点地
区 的 省级政府 实 施。探 索 建立全国 性 的建设用 地 、补充
耕地指 标跨区域交易 机 制。
投融资机 在有效防范地方政府债务风险前提下，推动有效投 在 防 范化解地 方 政府债 务 风险、合 理 处置存量 债 务的前
制 资稳定增长。统筹安排财政资金投入、政府投资、 提 下 ，完善与 新 型城镇 化 建设相匹 配 的投融资 工 具 。
支
地方政府债券发行，加大对符合规划和产业政策的 持 符 合条件企 业 发行企 业 债券，用 于 新型城镇 化 建设项
城市补短板项目的支持力度。大力盘活存量优质资 目 、 城乡融合 典 型项目 、 特色小镇 和 特色小城 镇 建设项
产，回收资金补充地方财力。在坚决遏制地方政府 目 等 。
鼓励开发性政策性金融机构按照市场化原则和职
隐性债务增量前提下综合运用多种货币政策工具， 能定位，对投资运营上述项目的企业进行综合授信，加
农 村集 体经 营性 建设用地 引导开发性政策性金融机构结合各自职能定位和业务范围加大支持力度，鼓励商业性金融机构适度扩大信贷投放，引导保险资金发挥长期投资优势， 支持 符合条 件 的企业 发 行债券 进 行项目 融 资，积 极 助力 新型城 镇 化建设 。
支持发 行 有利于 住 房租赁 产 业发展的 房地产投资信 托 基金等 金 融产品。
按照国家统一部署，在符合空间规划、用途管制和依法取得前提下， 允许 农村 集 体经营 性 建设用 地 入市，允 许就地入市或 异 地调整入市。
大中长期贷款投放规模和力度。
全 面 推开农村 集 体经营 性 建设用地 直 接 入 市。
出 台农 村集 体 经营性 建 设用地入 市 指导意 见 。
允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后， 依法 收回农 民 自愿退 出 的闲 置宅 基 地、废弃 的 集体公 益 性建设用 地 使用权， 按 照国土空 间 规划确定 的 经营性 用 途入市。
启 动新一轮 农 村宅基地制度 改革试点。
资料来源：
发改委官网，
东兴证券研究所
2019
2020
2. 公司 公告和 行 业新闻
表 2 ：
重点公 司公告
荣盛发展 2019
年，公司实现营业收入 709 . 12
亿元，同比增长 25 . 8% ，实现归属于公司所有者净利润 91 . 20
亿元，同比增长 20 . 57% 。
中国奥园 公司宣布收购京汉股份 29 . 99% 股份，总代价约 11 . 6
亿元，有关交易代价将以本公司内部资源拨付。融创中国 公司 10
亿接盘重庆百货大竹林项目，获 24
万平方米土储， 2019
年 3
月公司曾从协信集团手中将 68 . 095% 的股权收购。
资料来源：
wind ，
东兴证券研究所
表 3 ：
行业新闻
部门
时间
主要内容
央行 4
月 10
日 央行金融市场司司长邹澜表示， 2016
年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一
些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行
一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳
预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总
体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。
上海 4
月 10
日 上海政府制定《政策措施》中表示要加快经营性用地出让节奏，允许放低延期缴纳土地增
值税。
国发委 4
月 9
日 国家发改委明确 2020
年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务，督促城区常住人口 300
万以下城市全面取消落户限制，并加快发展重点城市群，加快推进城市更新，全面推开农
村集体经营性建设用地直接入市等要求。
乌鲁木齐 4
月 9
日 乌鲁木齐在 2020
年 1
月 1
日至 8
月 31
日之间，新建商品房预售重点监管资金的监管比例减少 50% ，并对存量重点监管资金按 50% 比例一次性拨付给开发企业。
住建部 4
月 7
日 住建部召开统筹推进住房和城乡建设领域新冠肺炎疫情防控和复工复产工作电视电话会
议，强调要在防护疫情的前提下，全力推动企业复工复产，通过推行工程建设项目“不见
面”审批，开通项目审批绿色通道，简化审批手续，加快项目开工。
杭州 4
月 5
日 杭州出台住...