下面是小编为大家整理的2020年两会房地产行业前瞻：近年会后板块表现良好，政策聚焦六大主题（全文）,供大家参考。
正文目录 1.
两会前后房地产板块的表现
................................................................................................................................................. 3
2.
两会前后地产政策汇总
......................................................................................................................................................... 4
3.
两会前后市场潜在主题前瞻
................................................................................................................................................. 5
3.1.
棚改
.................................................................................................................................................................................... 5
3.2.
旧改
.................................................................................................................................................................................... 7
3.3.
都市圈
................................................................................................................................................................................ 9
3.4.
户籍制度改革
.................................................................................................................................................................. 10
3.5.
土地制度改革
.................................................................................................................................................................. 11
3.6.
REITs
....................................................................................... 13
4.
投资建议
.............................................................................................................................................................................. 15
5.
风险提示
.............................................................................................................................................................................. 15
图表目录 图
1
近五年我国两会期间申万房地产板块表现
................................................................................................................... 3
图
2
2019
年棚改专项债占地方专项债总额
36
.......................................................... 6
图
3
棚改专项债自
2019
年
10
月起即已无新增
................................................................................................................... 6
图
4
2020
年多地棚改计划再度收缩
..................................................................................................................................... 6
图
5
PSL
自去年四季度以来开始大幅缩量
............................................................................................................................ 6
图
6
我国常住人口和户籍人口城镇化率
............................................................................................................................ 11
表
1
近五年我国两会前后申万房地产板块表现
................................................................................................................... 3
表
2
近五年我国两会主题词和房地产相关内容
................................................................................................................... 4
表
3
政府有关棚改的政策
...................................................................................................................................................... 5
表
4
2015-2019
年棚改目标和实际完成情况
........................................................................................................................ 6
表
5
政府有关旧改的政策
...................................................................................................................................................... 8
表
6
政府有关都市圈的政策
.................................................................................................................................................. 9
表
7
政府有关人才引进的政策
............................................................................................................................................ 10
表
8
政府有关土地制度的政策
............................................................................................................................................ 12
表
9
政府有关
REITs
的政策
................................................................................................................................................ 14
1. 两会前后房地产板块的表现 从近五年两会前、中、后期申万房地产板块的表现看，两会召开前的一个月，申万房地产板块有 2 次跑赢沪深 300，3 次跑输沪深 300；在两会召开期间，申万房地产板块有 3 次跑赢沪深 300，2 次跑输沪深 300；而两会闭幕后的一个月，申万房地产板块则全部跑赢沪深 300；综合来看，两会后期房地产板块有较好的表现。
表 1
近五年我国两会前后申万房地产板块表现
两会召开时间 申万房地产板块收益率（ ）
沪深 300
收益率 （ ）
申万房地产板块超额收益率（ ）
2015. 3.3 - 2015.3 .15
两会召开前一个月 5.03
7.37
-2.34pct 两会闭幕后一个月 24.50
21.09
3.41pct 2016. 3.3 - 2016.3 .16
两会召开前一个月 7.18
3.04
4.14pct 两会闭幕后一个月 9.68
5.90
3.79pct 2017. 3.3 - 2017.3 .15
两会召开前一个月 2.01
1.39
0.62pct 两会闭幕后一个月 2.00
0.66
1.34pct 2018. 3.3 - 2018.3 . 20
两会召开前一个月 -10.16 -5.96
-4.19pct 两会闭幕后一个月 -5.45
-7.77
2.32pct 2019. 3.3 - 2019.3 .15
两会召开前一个月 13.19
15.47
-2.28pct 两会闭幕后一个月 7.72
6.16
1.57pct 资料来源：Wind，华西证券研究所
图 1 近五年我国两会期间申万房地产板块表现 申万房地产收益率 (%)
申万房地产超额收益率 (%)
10%
5%
0%
-5%
-10%
资料来源：Wind，华西证券研究所 6.3%
6.5%
0.8%
2.4%
0.4%
1.6%
2015
2017
-0.9%2018
-2.4%
2019
-5.9% -6.9%
16
20
2. 两会前后地产政策汇总 从近五年我国两会期间政府工作报告对房地产行业的表述来看，政府以“房住不炒”为基调，强调不断完善房地产调控机制，重点关注棚改、旧改、户籍制度改革、新型城镇化等领域，以此促进房地产市场平稳健康发展，期望建立健全房地产市场的长效机制。
表 2
近五年我国两会主题词和房地产相关内容
起止时间 主题词 房地产相关内容
2015. 3.3 - 15
稳定消费、改善民生、放宽户口迁移政策 稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求；抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策；新开工保障房 740 万套，把城市危房改造纳 入棚改政策范围，农村危房改造 366 万户；做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市等改革试点；力争全面完成“营改增”，调整完善消费税政策。
2016. 3.3 - 16
租住并举、深化改革、加强城市建设 棚户区住房改造 600 万套，提高棚改货币化安置比例，建立租住并举的制度；加快农业转移人口市民，深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策，扩大新型城镇化综合试点范围；全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业等；加强城市规划建设的管理，开工建设城市地下综合管囊 2000 公里以上。
2017. 3.3 - 15
因城施政去库存、坚持住房的居住属性、棚改货币化 鼓励三四线城市周边农民就近购房、就近城镇化，城市应采取积极措施，落实农民进程的各项配套措施，解决就业、社保等涉及农民切身利益的问题。考虑农民对农村土地的权利，积极推进“三权分置”。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，快住房、土地供应、房地产税收等制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。今年再完成棚户区住房改造 600 万套，继续发展公相房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。
2018. 3.3 - 20
房住不炒、房地产税、租售并举、乡村振兴应与新型城镇化同步推进 启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 5 万套。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场稳健发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民最终实现安居宜居。国土资源部出台了城乡建设用地增减挂钩政策，将农村分散闲置的建设用地复垦为耕地，把相应的建设用地指标平移到城市周边的农村。
2019. 3.3 - 15
落实城市主体责任、促进房地产市场平稳发展、房地产税 深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引较城市群发展，抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务盖住人口。更好解决住房问题，落实城市主体责任、改革和完善住房市场系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。继续推进保障性住房建设和棚户区改造、保障困难群众基本居住需求，城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。健全地方税务体系，稳步推进房地产税立法。
资料来源：两会政府工作报告，华西证券研究所
3. 两会前后市场潜在主题前瞻 我们根据此前市场的情况，对此次中央两会可能涉及的房地产相关主题进行梳理，主要包括：棚改、旧改、都市圈、户籍制度改革、土地制度改革、REITs 等六大领域。
3.1. 棚改 自 2017 年两会提出完成棚户区住房改造 600 万套后，2018 年两会再提出启动新的三年棚改攻坚计划，但 2018 年年中棚改货币化部分开始收紧，2018 年末住建部明确 2019 年取消政府购买棚改服务模式，改以发行专项债券为主，主要是为了防范政 府隐性债务风险。2019 年住建部公布的棚改新开工计划仅为 285 万套，相比 18 年 580 万套的目标减半。2020 年年初根据 21 世纪经济报道，监管部门要求 2020 年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，但日前这一政策又有松动：5月 6 日，21 世纪经济报道，棚改专项债将恢复发行，部分地方已在梳理棚改专项债项目清单。
我们认为，当前地方财政收支矛盾突出，棚改专项债对地方财政的支撑作用依然明显，已实施的棚户区改造在建项目在无后续资金支持的情况下，地方难以筹集资金支持项目建设，容易出现“半拉子”项目。因此，继续适当发行棚改专项债券，重点支持在建项目建设，有助于防止形成“半拉子”工程。2020 年作为这三年棚改攻坚计划的最后一年，也是最为关键的一年，离三年 1500 万套的目标尚有 500 余万套未达成，大概率将实现“稳步推进棚户区改造”这一既定的目标任务。
2017 年 5 月，国务院常务会议决定实施 2018-2020 年三年棚改攻坚计划，再改 造各类棚户区达 1500 万套。目前，2018 年和 2019 年已分别开工 626 万套和 316 万 套。截至 2019 年底，已累计开工达 942 万套，剩余 558 万套尚待开发。近年来，累 计已有 1 亿多棚户区居民“出棚进楼”。
表 3 政府有关棚改的政策
政策时间 文件 / 会议 相关政策内容
今年再完成棚户区住房改造 600 万套，继续发展公租房等保障性住
房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和 2017 年两会 政府工作报告
公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有
所居中创造新生活。
2018 年两会 政府工作报告 启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 580 万套。
2019 年两会 政府工作报告 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。
2019.12.10 中央经济工作会议 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
资料来源：政府工作报告，中央经济工作会议，华西证券研究所
图 2 2019 年棚改专项债占地方专项债总额 36
图 3 棚改专项债自 2019 年 10 月起即已无新增
棚改专项债累计新增 地...