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REITs,海外实践与中国制度

时间:2022-07-03 16:45:01 来源:网友投稿

下面是小编为大家整理的REITs,海外实践与中国制度,供大家参考。

REITs,海外实践与中国制度

 

  目录

 一、 REITs 的基本要素及发展历程

 ......................................................................................................................... 3 1、 什么是 REITs?

 ............................................................................................................................................. 3 2、 REITs 的投资对象

 ......................................................................................................................................... 3 3、 投资人/物业持有者眼中的 REITs

 ................................................................................................................ 3 4、 REITs 的简要发展历程

 .................................................................................................................................. 3 5、 REITs 市场规模

 ............................................................................................................................................. 4 二、 成熟市场 REITs 的运作及市场表现分析

 ........................................................................................................ 6 1、REITs 运作模式

 ................................................................................................................................................... 6 2、REITs 的核心——税收优惠

 ................................................................................................................................ 7 3、 REITs 的二级市场表现:长期回报率高,但特殊时期回撤也不小

 .............................................................. 9 4、 REITs 的二级价格驱动因素:经济状况、商业地产市场景气程度、投资/处置决策、利率水平

 ............ 10 5、 美国最大的上市零售 REITs——西蒙房地产集团公司(SPG US EQUITY)

 ................................................. 12 三、 中国版 REITs 制度及发展展望

 ...................................................................................................................... 18 1、 中国版 REITs 的基本制度

 ........................................................................................................................... 18 2、 中国版 REITs 还有哪些需要完善的地方?

 ............................................................................................... 19 四、 我国 REITs 相关产品简评

 .............................................................................................................................. 21 1、 内地交易所挂牌私募股权类 REITs 产品——以中信启航为例

 ................................................................ 21 2、 内地交易所挂牌私募类 REITs 产品(带强回购条款)——以苏宁云创为例

 ........................................ 22 3、 内地交易所上市公募类 REITs 产品——鹏华前海万科 REITs

 ................................................................... 23 附录:典型国内资产海外上市 REITs 的经营表现 ....................................................................................................... 24 图表

 图表

 1: 美国

 REITs

 规模及只数变动

  .......................................................................................................................................... 4

 图表

 2:

  部分国家或地区上市

 REITs

 市场规模(数据截至

 2020/3/31 )

  ............................................................................... 5

 图表

 3:

  信托型

 REITs

 基本结构

  ................................................................................................................................................ 6

 图表

 4:

 UPREIT

 交易结构图

  ....................................................................................................................................................... 7

 图表

 5:

 DOWNREIT

 交易结构图

  ................................................................................................................................................ 8

 图表

 6:

  成熟市场

 REITs

 制度对比(截至

 2020/3/31 )

  ........................................................................................................... 8

 图表

 7:

  美国

 REITs

 总回报指数与

 S&P500

 指数、 BC

 美国债券指数走势对比(截至

 2020.4.30 )

  ..................................... 9

 图表

 8:

  美国

 REITs

 相对收益比较(截至

 2020.4.30 )

  ............................................................................................................ 9

 图表

 9:

  美国不同资产类别

 REITs

 综合回报率

  ....................................................................................................................... 10

 图表

 10:

  权益型

 REITs

 二级市场价格驱动因素

  ..................................................................................................................... 11

 图表

 11:

  主流商业地产空置率与

 GDP

 的关系

  ...................................................................................................................... 11

 图表

 12:

  主流商业地产租金价格与

 GDP

 的关系

  .................................................................................................................. 12

 图表

 13:

  西蒙地产交易结构

  .................................................................................................................................................. 13

 图表

 14:

  西蒙地产旗下物业概况( 2019

 年)

  ...................................................................................................................... 13

 图表

 15:

  西蒙地产租金及租用率的行业对比

  ....................................................................................................................... 14

 图表

 16:

  西蒙地产资产负债率及债务成本

  ........................................................................................................................... 14

 图表

 17:

  丰树物流交易结构

  .................................................................................................................................................. 15

 图表

 18:

  丰树物流投资组合地域划分( FY2018/2019 )

  ...................................................................................................... 15

 图表

 19:

  丰树物流

 REITs

 分地区经营数据( FY2018/2019 )

  ............................................................................................... 16

 图表

 20:

  丰树物流

 REITs

 中国区物业

  .................................................................................................................................... 16

 图表

 21:

  丰树物流

 REITs

 历史业绩表现

  ................................................................................................................................ 17

 图表

 22:

  我国基础设施

 REITs

 的交易结构

 ............................................................................................................................. 19

 图表

 23:

  中信启航项目交易结构图

  ....................................................................................................................................... 21

 图表

 24:

  中信启航项目交易结构图

  ....................................................................................................................................... 22

 图表

 25:

  鹏华

 REITs

 基本要素

  ................................................................................................................................................ 23

 图表

 26:

 DTZ

 对前海公馆项目收入的测算(万元)

  ............................................................................................................. 23

 一、 REITs 的基本要素及发展历程

 1 、

  什么是

 REITs ?

  REITs

 (Real

 Estate

 Investment

 Trusts) 是一种通过发行收益信托凭证 / 股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。标准

 REITs

 产品具有以下三个重要特点:( 1 )募集资金绝大部分投资于广义的房地产领域;( 2 )产品收益绝大部分来自于房地产相关收入;( 3 )将绝大部分收入分配给投资者,分配部分仅进行单次征税。

 2 、

  REITs

 的投资对象

  按照

 REITs

 投资对象的不同, REITs

 可以分为权益型、抵押贷款型和混合型。权益型

 REITs

 的主要投资对象是各类物业,主要收入来源是房地产的租金及房屋增值收益。

 REITs

 持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心、数据中心等,多为非住宅类物业。抵押贷款型

 REITs

 的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券

 ( MBS ),主要收入来源是抵押贷款和

 MBS

 的利息。混合型

 REITs

 的投资对象既包括物业也包括抵押贷款和

 MBS 。目前在成熟市场中,权益类

 REITs

 占据较大比重。

  权益型

 REITs

 与房地产上市公司有何区别?( 1 )基础资产不同。在

 REITs

 发展成熟的美国市场中,房地产上市公司更多从事住宅地产业务;而权益型

 REITs

 主要投资商业物业。( 2 )收入模式差别。房地产公司以新屋开发销售为主要收入,其收入与住宅地产的景气程度挂钩;而权益型

 REITs

 以收取租金和物业增值为主要收入,由于美国商业地产租约通常较长( 10-20

 年),租金较为固定(通常与

 CPI

 挂钩),因此其租金收入较为稳定。

 3 、

  投资人 / 物业持有者眼中的

 REITs

  在

 REITs

 发展较为成熟的美国市场,投资者除国内外个人投资者外,还主要有

 ETF 、养老基金、各类基金会、保险公司 、银行信托部门等机构投资者。

  对于投资者而言, REITs

 具有以下优势:( 1 )

 REITS

 是一种低门槛的投资商业物业的金融工具。

 REITs

 能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产,相较于直接投资商业物业而言,不仅降低了投资者的门槛,还分散了投资者的风险。( 2 )

 REITs

 分红收益稳定,与其他投资品相关性不高。由于

 REITs

 通常投资成熟的、租金收入稳定的物业,产品分红收益较为稳定。同时

 REITs

 与其他金融产品的相关性不高,有利于投资者扩宽有效投资边界。( 3 )

 REITs

 流动性强,运营透明度高。

 REITs

  产品大多可以在交易所进行交易,且投资者众多,流动性很强;上市

 REITs

  产品信息 披露制度完善,且将绝大部分收益分配给投资者,运营透明度较高。

  从供给角度来看, REITs

 所持有的商业物业来源主要有两种。一是房地产公司将自身开发或持有的商业物业

 REITs

 化,二 是零售、金融、通信等行业将旗下的资产

 REITs

 化。

  对于房地产公司而言,发行

 REITs

 具有多重意义:( 1 )

 REITs

 通过资产出表进行融资,能够明显改善公司的资本结构;

 ( 2 )能够快速盘活存量,加快资金流转速度;( 3 )能够帮助地产公司实现由开发运营商向资产服务商的转变;( 4 )能够实现递延资产转让税收、避免自持物业双重征税等税收优惠。而部分零售、金融等行业的企业在发展早期为了占据核心地区业务,购置了大量核心区域门店,使得企业背负了较重的资产。通过将旗下的门店 / 营业部出售给

 REITs剥离资产,可以显著降低这类企业的资产负担。

 4 、

  REITs

 的简要发展历程

  REITs

 的基本理念起源于美国。

 1960

 年,美国总统签署了《房地产投资信托法案》,宣布允许设立

 REITs 。

 1961

 年全球首只

 REITs

 设立; 1965

 年首只

 REITs

 在纽交所上市交易。在

 REITs

 产品创立初期, REITs

 市场发展缓慢。直到

 1968

 年,美...

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