下面是小编为大家整理的REITs，海外实践与中国制度,供大家参考。
目录
一、 REITs 的基本要素及发展历程
......................................................................................................................... 3 1、 什么是 REITs？
............................................................................................................................................. 3 2、 REITs 的投资对象
......................................................................................................................................... 3 3、 投资人/物业持有者眼中的 REITs
................................................................................................................ 3 4、 REITs 的简要发展历程
.................................................................................................................................. 3 5、 REITs 市场规模
............................................................................................................................................. 4 二、 成熟市场 REITs 的运作及市场表现分析
........................................................................................................ 6 1、REITs 运作模式
................................................................................................................................................... 6 2、REITs 的核心——税收优惠
................................................................................................................................ 7 3、 REITs 的二级市场表现：长期回报率高，但特殊时期回撤也不小
.............................................................. 9 4、 REITs 的二级价格驱动因素：经济状况、商业地产市场景气程度、投资/处置决策、利率水平
............ 10 5、 美国最大的上市零售 REITs——西蒙房地产集团公司（SPG US EQUITY）
................................................. 12 三、 中国版 REITs 制度及发展展望
...................................................................................................................... 18 1、 中国版 REITs 的基本制度
........................................................................................................................... 18 2、 中国版 REITs 还有哪些需要完善的地方？
............................................................................................... 19 四、 我国 REITs 相关产品简评
.............................................................................................................................. 21 1、 内地交易所挂牌私募股权类 REITs 产品——以中信启航为例
................................................................ 21 2、 内地交易所挂牌私募类 REITs 产品（带强回购条款）——以苏宁云创为例
........................................ 22 3、 内地交易所上市公募类 REITs 产品——鹏华前海万科 REITs
................................................................... 23 附录：典型国内资产海外上市 REITs 的经营表现 ....................................................................................................... 24 图表
图表
1: 美国
REITs
规模及只数变动
.......................................................................................................................................... 4
图表
2:
部分国家或地区上市
REITs
市场规模（数据截至
2020/3/31 ）
............................................................................... 5
图表
3:
信托型
REITs
基本结构
................................................................................................................................................ 6
图表
4:
UPREIT
交易结构图
....................................................................................................................................................... 7
图表
5:
DOWNREIT
交易结构图
................................................................................................................................................ 8
图表
6:
成熟市场
REITs
制度对比（截至
2020/3/31 ）
........................................................................................................... 8
图表
7:
美国
REITs
总回报指数与
S&P500
指数、 BC
美国债券指数走势对比（截至
2020.4.30 ）
..................................... 9
图表
8:
美国
REITs
相对收益比较（截至
2020.4.30 ）
............................................................................................................ 9
图表
9:
美国不同资产类别
REITs
综合回报率
....................................................................................................................... 10
图表
10:
权益型
REITs
二级市场价格驱动因素
..................................................................................................................... 11
图表
11:
主流商业地产空置率与
GDP
的关系
...................................................................................................................... 11
图表
12:
主流商业地产租金价格与
GDP
的关系
.................................................................................................................. 12
图表
13:
西蒙地产交易结构
.................................................................................................................................................. 13
图表
14:
西蒙地产旗下物业概况（ 2019
年）
...................................................................................................................... 13
图表
15:
西蒙地产租金及租用率的行业对比
....................................................................................................................... 14
图表
16:
西蒙地产资产负债率及债务成本
........................................................................................................................... 14
图表
17:
丰树物流交易结构
.................................................................................................................................................. 15
图表
18:
丰树物流投资组合地域划分（ FY2018/2019 ）
...................................................................................................... 15
图表
19:
丰树物流
REITs
分地区经营数据（ FY2018/2019 ）
............................................................................................... 16
图表
20:
丰树物流
REITs
中国区物业
.................................................................................................................................... 16
图表
21:
丰树物流
REITs
历史业绩表现
................................................................................................................................ 17
图表
22:
我国基础设施
REITs
的交易结构
............................................................................................................................. 19
图表
23:
中信启航项目交易结构图
....................................................................................................................................... 21
图表
24:
中信启航项目交易结构图
....................................................................................................................................... 22
图表
25:
鹏华
REITs
基本要素
................................................................................................................................................ 23
图表
26:
DTZ
对前海公馆项目收入的测算（万元）
............................................................................................................. 23
一、 REITs 的基本要素及发展历程
1 、
什么是
REITs ？
REITs
(Real
Estate
Investment
Trusts) 是一种通过发行收益信托凭证 / 股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。标准
REITs
产品具有以下三个重要特点：（ 1 ）募集资金绝大部分投资于广义的房地产领域；（ 2 ）产品收益绝大部分来自于房地产相关收入；（ 3 ）将绝大部分收入分配给投资者，分配部分仅进行单次征税。
2 、
REITs
的投资对象
按照
REITs
投资对象的不同， REITs
可以分为权益型、抵押贷款型和混合型。权益型
REITs
的主要投资对象是各类物业，主要收入来源是房地产的租金及房屋增值收益。
REITs
持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心、数据中心等，多为非住宅类物业。抵押贷款型
REITs
的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券
（ MBS ），主要收入来源是抵押贷款和
MBS
的利息。混合型
REITs
的投资对象既包括物业也包括抵押贷款和
MBS 。目前在成熟市场中，权益类
REITs
占据较大比重。
权益型
REITs
与房地产上市公司有何区别？（ 1 ）基础资产不同。在
REITs
发展成熟的美国市场中，房地产上市公司更多从事住宅地产业务；而权益型
REITs
主要投资商业物业。（ 2 ）收入模式差别。房地产公司以新屋开发销售为主要收入，其收入与住宅地产的景气程度挂钩；而权益型
REITs
以收取租金和物业增值为主要收入，由于美国商业地产租约通常较长（ 10-20
年），租金较为固定（通常与
CPI
挂钩），因此其租金收入较为稳定。
3 、
投资人 / 物业持有者眼中的
REITs
在
REITs
发展较为成熟的美国市场，投资者除国内外个人投资者外，还主要有
ETF 、养老基金、各类基金会、保险公司 、银行信托部门等机构投资者。
对于投资者而言， REITs
具有以下优势：（ 1 ）
REITS
是一种低门槛的投资商业物业的金融工具。
REITs
能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险。（ 2 ）
REITs
分红收益稳定，与其他投资品相关性不高。由于
REITs
通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，产品分红收益较为稳定。同时
REITs
与其他金融产品的相关性不高，有利于投资者扩宽有效投资边界。（ 3 ）
REITs
流动性强，运营透明度高。
REITs
产品大多可以在交易所进行交易，且投资者众多，流动性很强；上市
REITs
产品信息 披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。
从供给角度来看， REITs
所持有的商业物业来源主要有两种。一是房地产公司将自身开发或持有的商业物业
REITs
化，二 是零售、金融、通信等行业将旗下的资产
REITs
化。
对于房地产公司而言，发行
REITs
具有多重意义：（ 1 ）
REITs
通过资产出表进行融资，能够明显改善公司的资本结构；
（ 2 ）能够快速盘活存量，加快资金流转速度；（ 3 ）能够帮助地产公司实现由开发运营商向资产服务商的转变；（ 4 ）能够实现递延资产转让税收、避免自持物业双重征税等税收优惠。而部分零售、金融等行业的企业在发展早期为了占据核心地区业务，购置了大量核心区域门店，使得企业背负了较重的资产。通过将旗下的门店 / 营业部出售给
REITs剥离资产，可以显著降低这类企业的资产负担。
4 、
REITs
的简要发展历程
REITs
的基本理念起源于美国。
1960
年，美国总统签署了《房地产投资信托法案》，宣布允许设立
REITs 。
1961
年全球首只
REITs
设立； 1965
年首只
REITs
在纽交所上市交易。在
REITs
产品创立初期， REITs
市场发展缓慢。直到
1968
年，美...