下面是小编为大家整理的地产四季度上涨效应是否仍,供大家参考。
正文目录 一、 岁末年初表现突出，地产季节效应明显
.................................................................... 4
二、 多重驱动因素犹在，看好年内板块表现
.................................................................... 8
三、 投资建议
...................................................................................................................... 11
四、 风险提示
...................................................................................................................... 11
图表目录 图表 1 2015-2019 年各季度涨跌幅均值
............................................................................................ 4 图表 2 地产板块历年区间累计涨跌幅及相对收益
............................................................................ 4 图表 3 2015-2019 年部分行业归母净利润增速
................................................................................ 5 图表 4 2015-2019 年主流房企归母净利润增速
................................................................................ 5 图表 5 2015-2019 年全国房地产销售面积、销售额增速
............................................................... 6 图表 6 2015-2019 年全国房地产单月销售面积、销售额增速走势
.............................................. 6 图表 7 2018-2019 年主流房企销售额仍保持较高增速
................................................................... 6 图表 8 房地产板块区间涨跌幅在 28 个申万一级行业排名情况
.................................................... 7 图表 9 2015-2019 年房地产基金持仓占股票投资市值比
............................................................... 7 图表 10 2015-2019 年房地产基金持仓相对标准行业配置比例
.................................................. 8 图表 11 2010 年至 2015 年产业资本及金融资本对地产股的增持情况
..................................... 8 图表 12 房地产板块估值位于近五年 33%分位
.............................................................................. 9 图表 13 上半年末房地产基金持仓处历史较低水平
....................................................................... 9 图表 14 房地产板块年初至今涨幅靠后
............................................................................................ 9 图表 15 主流房企按 2019 年分红对应股息率超过 3%
........................................................... 9 图表 16 全国楼市销售表现持续超预期
......................................................................................... 10 图表 17 30 家主流房企 2020 年销售增速
.................................................................................... 10 图表 18 主流房企 2020 年归母净利润预计增速
.......................................................................... 11
8 . 8%
7.0% Q1
Q 2
-2 . 5%
Q4 -3 . 1
-6 . 6%
Q3
-3.0
0.9 5.1
一、
岁末年初表现突出，地产季节效应明显 回溯近五年地产板块表现，四季度效应明显（岁末年初涨幅优于其余时间段）。从涨跌幅均值来看， 2015-2019 年地产板块四季度平均上涨 8.8%、超过同期沪深 300 指数 5.1 个百分点；一季度平均上 涨 7%、超过同期沪深 300 指数 0.9 个百分点。从单季度来看，除 2016 年以外，四季度至下年一季度表现均普遍优于当年其余时间区间。我们认为出现该现象主要因：
1）
房企业绩高增带来板块估值切换； 2）
部分年份楼市呈现韧性、基本面超出预期提振投资者信心； 3）
前三季度涨幅相对靠后、估值及基金仓位相对较低构筑安全边际； 4）
个别年份险资举牌带来的上涨催化。
图表1
2015-2019 年各季度涨跌幅均值 地产板块平均累计涨跌幅 地产板块平均相对涨跌幅(相对沪深 300, 右轴) 10%
8% 6%
4%
2% 0%
-2%
-4% -6%
-8%
百分点 6
5
4
3 2 1
0
-1
-2 -3
-4
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
图表2
地产板块历年区间累计涨跌幅及相对收益
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
地产(申万) 相对沪深 300 涨跌幅(右轴) 百分点
25
20
15
10
5 0 -5
-10
-15
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
2019 Q 4
2019 Q 3
2019 Q 2
2019 Q 1
2018 Q 4
2018 Q 3
2018 Q 2
2018 Q 1
2017 Q 4
2017 Q 3
2017Q2 2017Q1 2016Q4 2016Q3 2016Q2 2016Q1 2015Q4 2015Q3 2015Q2 2015Q1
业绩持续高增，带来岁末年初估值切换行情。受益于本轮小周期高点销售项目步入结算，2016-2017年地产板块归母净利润同比增长 48.8%、31.5%，实现较高增速， 2018-2019 年有所回落，但仍位于 14%及以上区间。行业对比来看，2015-2019 年地产板块归母净利润复合增速 26.6%，低于电子 （36.1%），高于商贸（25.4%）、食品饮料（22.4%）、家电（14.3%）、医药（10.2%）。其中，主流房企业绩增速表现突出，二线弹性标的尤甚，如 2018 年中南建设归母净利润同比增长 263.9%、金科股份同比增长 93.8%，而 2018 年 9 月 30 日至 2019 年 3 月 31 日中南建设、金科股份股价累计上涨 53.7%、41.5%。
图表3
2015-2019 年部分行业归母净利润增速 电子(申万) 房地产(申万) 商业贸易(申万) 食品饮料(申万) 家用电器(申万) 医药生物(申万) 100% 80%
60%
40%
20%
0%
-20% -40%
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
图表4
2015-2019 年主流房企归母净利润增速 保利地产 万科A 金科股份 中南建设 阳光城 新城控股 蓝光发展 房地产(申万) 300%
250%
200% 150%
100%
50% 0%
-50%
-100%
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
销售持续超出预期，缓解中长期业绩增速放缓担忧。受益于三四线去库存带动，2016、2017
年全国销售面积同比增长 22.5%、7.7%，在调控持续加码，棚改货币化弱化等背景下，2018 年全国销售面积仍旧实现 1.3%的正增长，2019 年销售面积仅下跌 0.1%，优质房企更是维持较高增速，基本 面持续超出市场预期，亦利于缓解对行业中长期业绩大幅放缓的担忧。
2015
2016
2017
2018
2019
2015
2016
2017
2018
2019
图表5
2015-2019 年全国房地产销售面积、销售额增速
销售面积增速 销售额增速 40%
35%
30% 25% 20%
15%
10%
5% 0% -5%
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
图表6
2015-2019 年全国房地产单月销售面积、销售额增速走势
销售面积单月同比 销售额单月同比 70% 60%
50% 40%
30%
20%
10%
0% -10%
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
图表7
2018-2019 年主流房企销售额仍保持较高增速
招商蛇口 保利地产 万科A 金地集团 金科股份 新城控股 120%
100%
80% 60% 40%
20%
0% -20%
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
34.8% 22 . 5%
14.4% 13.7% 7 . 7%
12 . 2%
6 . 5%
6 . 5%
1 . 3%
2015
2016
2017
2018
-0 . 1%
2019
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2016-02
2016-04
2016-06 2016-08 2016-10
2016-12
2017-02
2017-04 2017-06 2017-08 2017-10
2017-12
2018-02
2018-04 2018-06 2018-08
2018-10
2018-12
2019-02 2019-04 2019-06
2019-08
2019-10
2019-12
前三季度涨幅、基金持仓相对低位，构筑投资安全边际。除 2016 年受政策调控大幅加码影响外， 2015-2019
年间地产板块前三季度涨跌幅排名普遍低于全年；而基金持仓情况显示，二、三季度房地产受青睐程度较低，板块基金持仓占股票投资市值比、相对标准行业配置比例均处于较低水平。低涨幅叠加低持仓下，房地产板块投资安全垫随之增厚。
图表8
房地产板块区间涨跌幅在 28 个申万一级行业排名情况
位 2015
0
5
10
前三季度涨跌幅排名 全年涨跌幅排名 2016
2017
2018
2019
15
20
25
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
图表9
2015-2019 年房地产基金持仓占股票投资市值比
Q1末 Q2末 Q3末 Q4末 6%
5%
4%
3%
2%
1%
0% 2015
2016
2017
2018
2019
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
8
11
16
15
15
18
17 19
21
23
4 3 . 67%
3 . 21%
3.25% 3
%
. 07
% .09
图表10
2015-2019 年房地产基金持仓相对标准行业配置比例
Q1末 Q2末 Q3末 Q4末 1 . 0%
0 . 5%
0 . 0%
-0 . 5%
-1 . 0%
-1 . 5%
-2 . 0%
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
部分年份险资举牌催化，短期利好股价表现。地产具备高 ROE、高分红备受险资青睐，如 2015 年 “宝万之争”、安邦举牌金融街、2014 年生命人寿举牌金地等。在原金融工具准则下，险资通过年 底增持拉高股价，若原作为交易性金融资产会计处理，标的上涨将带来投资收益改善利润表；若原作为可供出售金融资产，标的上涨将增厚净资产改善资产负债表；若进一步增持变更为长期股权投资后，保险公司所持股票以来的公允价值变动（升值部分）将一次性计入投资收益（包括原作为可供出售金融资产，公允价值变动计入所有者权益的部分），将大大提高保险公司收益。受险资举牌影响，2015 年四季度万科、金融街股价累计上涨 91.9%、40.4%，但随着短期影响逐渐消退，其 2016年全年累计下跌 12.4%、11.7%，与其他主流地产股表现基本一致。
图表11
2010 年至 2015 年产业资本及金融资本对地产股的增持情况
产业资本增持次数 金融资本增持次数 180 160
140
120
100
80 60 40
20
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
二、
多重驱动因素犹在，看好年内板块表现 站在当前时间点，我们认为过往年份带动年末岁初上涨的催化因素犹在，看好地产板块后续表现：
1）
板块低估值、低持仓、低涨幅，主流房企高股息率，增厚投资安全垫； 2）
楼市销售持续超预期，主流房企销售仍值得期待； 0 . 05%
15
16
2017
2018
2019
-0.47% -1 . 18%
-1.39% -1 . 80%
20
20
168
138 79
55 43
45
14
24
8
18 0 1
3）
得益于前期销售高增，优质房企业绩仍有望保持较高增速。
图表12
房地产板块估值位于近五年 33%分位 图表13
上半年末房地产基金持仓处历史较低水平 房地产(申万):PE(TT M)
沪深300:PE(TTM) 30
25
20
15
10
5
6%
5%
4%
3% 2% 1%
0%
-1%
-2%
-3% 占股票投资市值比 相对标准行业配置比例 2015/8/17 2017/8/17 2019/8/17
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
图表14
房地产板块年初至今涨幅靠后 图表15
主流房企按 2019 年分红对应股息率超过 3%
80 %
70 60 50 40 30 20 10 年初至今涨跌幅
6%
5%
4% 3% 2% 3.50 1%
股息率 0 -10 休国医食电农电建计商传化综机轻汽有通家非建公房交纺钢采银 闲防药品气林子筑算业媒工合械工车色信用银筑用地通织铁掘行 0%
新城控
荣盛发
金地集
招商蛇
万科A
保利地 服军生饮设牧
材机贸 设制
金 电金装事产运服 股 展 团 口 产 务工物料备渔
料
易 备造
属 器融饰业
输装
资料来源 :Wind ，平安证券研究所；收盘价截至
2020 年
8 月
17 日
资料来源 :Wind ，平安证券研究所；收盘价截至
2020 年
8 月
17 日
2020 年 5 月以来全国单月销售面积、销售额同比增速即已实现正增长， 7 月销售额增速（16.6%）
创年内新高，楼市回暖程度及持续性超出预期。统计的 30 家房企前 7 月销售目标完成率 48.4%，在完成全年目标假设下，8-12 月合计销售额同比增速将达 21.4%，销售表现依旧值得期待。
5 . 11%
3 . 82%
4.38% 3 . 69%
2 . 80%
2 . 79%
0 . 72%
2015
2016
2017
-0 . 59%
0.14% - 0 . 73%
2018
2019
2020H1
末 -1.46%
- 1 . 86%
5 . 5%
4 . 7%
4.8% 4 . 3%
4 . 7%
3 . 7%
)
(
)
(
)
(
)
( )
图表16
全国楼市销售表现持续超预期
销售面积单月同比 销售额单月同比 20% 10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
资料来源 :Wind ，平安证券研究所
图表17
30 家主流房企 2020 年销售增速
80% 1-7 月销售额同比增速 8-12 月目标销售额同比增速
60%
40%
20%
0%
-20%
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