张宇星 朱骏 陈翼
摘要：留仙洞作为深圳未来总部基地建设的重点对象，在其前期策划过程中引入一系列有针对性和创新性的规划和城市设计创新模式，包括产业用地主导、权衡各地块公共绿地与容积率等方式，通过分阶段和分区域的方式以期形成良好的城市空间结构、提高空间利用效率并引导产业效能。本文以留仙洞项目“一街坊”的策划和具体规划实施为例，探讨类似总部基地早期利用专家工作坊等形式，促进规划设计和产业社区等全流程编制和落地，极高效地推进城市设计的做法和经验，这为后续城市快速发展背景下的空间、管控和开发创新等方面带来极为重要的实践意义。
关键词：城市设计；
留仙洞模式；
创新空间；
产城融合；
设计工作坊
Abstract：
Liuxiandong， as the key object of Shenzhen"s future headquarter base， introduced a series of targeted and innovative planning and innovative models of urban design in its preliminary planning， including industrial land guidance， ways of balancing public green space and plot ratio of various plots. In order to form a good urban spatial structure， improve the efficiency of space utilization and guide the efficiency of industry through the mode of stages and regions. This paper takes the scheme and specific plan implementation of the Liuxian Dong Project "One Neighborhood" as an example， to discuss the formality of taking advantage of experts" workshop in early headquarter base， promote the preparation and implementation of the whole process of planning and design and industrial community， propel the practices and experiences of urban design efficiently. This has brought extremely important practical significance for space， control and development innovation in the context of rapid urban development in the future.
Keywords： urban design; Liuxiandong model; innovative space; integration of industry and city; design workshop
1. 项目缘起
在早期规划阶段，留仙洞项目就显示出了其独有的发展模式和潜力1。这一地区总体规模约1平方公里，在项目开始之前的十年中基本保持未开发状态；
作为南山区与后海中心区同时启动的重点开发区域之一，它最初被设想为集成电路产业基地，虽然地理位置相对较为偏远而导致初期并未受到广泛关注，然而正是因为这种独特的地理和市场定位，使得它成为深圳南山区屈指可数的保留开发用地。公众普遍预期它将成为南山区重要的产业集聚地。自2012年起的规划编制阶段就开启了广泛的合作与讨论，并在短时间内完成整个区域的总体规划，这种快速行动得益于当时的市场条件。作为深圳6大总部基地及17个重点片区之一，留仙洞承担着产业升级转型和土地集约利用的重要使命。为应对高强度开发带来的开放空间缺失，有效促进人群高密集交流，规划提出了多层地面的立体空间系统，在不同高度上设置多样性的“地面空间”，形成或可学习交流、或可实验孵化、或可联合办公、或可慢步健身的空间多义产业孵化平台；
不同高度的“地面”不仅为创新人群营造了丰富多样的交流、休闲场所，也为留仙洞带来了充沛的阳光、新鲜的空气、多层次的观景视野，改善了高强度开发地区的沉闷乏味。
从专业上来看，类似留仙洞这般规模的项目之所以得以在深圳被策划和运作起来，以集群模式进行的城市设计是其根本保证之一。城市设计能够帮助项目解决其重要的结构性问题，是促成后续规划性文件的产生和保证其有效性的合理途径。这个过程中，城市主导者需要了解城市管理者所关心的经济和发展重点，也需要明晰和约束规划师和设计师的设计意向的形成。从这个角度来说，留仙洞片区是整个深圳最为宝贵的产业用地之一，城市管理者最关心的就是容积率越高越好，面积越大越好，最好不设空地而减少用地面积，物尽其用，在这个前提下尽量争取产业用地而不设其他业态，因为前者会带来重要的经济价值。规划师和设计师站在另一个角度来看，希望引入空地和更为多元化的功能，例如住宅、商业、文化和娱乐等。这两种不同角度就需要项目决策者能搭建起共识的桥梁，在权衡容积率的前提下为后续发展预留丰富的可能性。留仙洞地区便预留了近6千平方米的商业用地，这是一项城市发展空间基础的创新，为其变成可复制、可传承的经验提供了保障。
2.“留仙洞模式”：城市设计探索与专家工作坊实践
规划进入更具体的实施阶段时所遇到的新挑战促成了一系列创新性的工作方法，并最终促成留仙洞整体“七个街坊”的布局方式，这需要超越 “城市设计”和控制性规划的传统理念和界定。该项目最先制定了五个比选方案，却无法确定何种发展方向。经过深圳市规划和国土资源委员会城市与建筑设计处组织的若干次讨论和设计工作坊，最终确定初步设计采取“七个街坊”式布局的井字格布局，实际上最终采纳了一种横平竖直的设计，简洁而直接。这种设计不仅便于后期开发，还有助于未来城市的整合和功能布局。尤其是在城市设计成果向法定详细规划转化的阶段，由于时间紧迫，一种新的工作方法被突破性采用，即创新性编制一份能够覆盖地方性法定图则的控制性详细规划不仅可加速了审批过程，也为项目高效推进提供法律支持。另一方面，深圳市当时的建设规定要求任何一家建筑设计单位不能承担超过30万平方米的公共项目，这就要求大约100万平方米的留仙洞项目的总体城市设计方案必须采用分阶段、分区域的发展策略，整个项目被切分成三到四个标段来进行。这种策略也需同时考虑各街坊的规模和功能，并确保城市设计的协调性和实用性。于是，项目实际分为7个街坊，每个街坊的规模和功能根据城市总体需求进行优化，同时需要特别关注公共服务设施和资源的合理分配。基于这样的规划前提，深圳市城市规划设计研究院被要求制定“一街坊”的实施方案，这个当时被称为“投融资方案”的初步研究，深规院领导亲自参与多个方案的沟通与调整。同时，以广东省工程勘察设计大师林毅总建筑师为首的香港华艺设计顾问有限公司建筑团队配合前期方案，并进行三轮方案设计，提出多达10个方案，合作双方为比选方案建立了具体模型（图1，2）。
留仙洞整体策略中最为重要的空间架构核心特征之一就是通过城市设计主动引导出一个基于公共利益与产业需求的H型公共空间结构，以及绿地和地下商业空间的融合。留仙洞项目是一种更为主动的城市设计做法，与以往在控规约束下被动进行推进有所不同，它更为贴近当时的产业政策，并寻求以设计来主导推进的新方式。从设计创新层面来说，这个空间结构对留仙洞起到非常关键性的影响，因为可以通过城市设计，利用H型带状结构，将公共空间的功能进行混合并争取价值最大化，使得留仙洞的每个街坊都能够与公共空间直接融合，在功能布局上也获得更多灵活性，为城市设计阶段在促进公共利益和产业开发共赢提供了一种新的路径。因此，处于H型结构内核位置上的万科设计公社，如同一个能量核心，把地下商业和地面绿地结合起来，辅以包括空中连廊等微观建筑层面的创新，寻求在设计层面的新理念和新做法。
同时，留仙洞项目的发展模式不仅是一次城市规划和建筑设计的“双重”创新实验，更是对传统开发模式的颠覆。这一模式通过其独特的阶段性发展和分区域实施策略，促进产业发展的同时优化了城市空间利用方式和效率，在实践中展示显著成效。2013年下半年项目开始启动时，多家开发商对项目虽有意向但缺乏充足的热情和兴趣。面对这种情况，深圳市特区建设发展集团有限公司（简称“特建发”）决定担纲，通过出资几十亿入股，确保项目顺利启动。鉴于控规尚未覆盖到位，特建发需要自行编制一期控制性详细规划作为指引，这是对传统开发流程的一种革新，通过规划方案融合和相关法律修订以逐步推进项目实施2，这种方法的首次尝试和成功实施为后续其他开发模式提供了重要前例。
总体来看，留仙洞通过超12年的规划和开发，秉承了以“产·城·人”一体、产业与空间一体、开发与管控一体、规划编制与管理一体为目标，通过五方面的“创新性”，实践了“立体复合产业社区”全过程创新范式。它不仅代表了产业转型的园区实践，还展现了与市场共建共赢、凝聚力与规划决策的智慧。尤其是留仙洞模式这一“综合性全流程”工作方法，以多专业协作、多部门协同、多规统筹为原则，以三阶段的“综合性”，打通整体规划到单元开发到实施统筹三个阶段，探索创新园区高质量规划新模式，借助工作小组统领、市区两级联动的组织优势，以城市设计为工作平台，采用综合规划工作方法，规划统筹，多处室协作，多专业协同，快速法定化，实现高起点规划，构建“深圳质量”的园区规划及实施新范式。
具体来看，留仙洞是以五方面的“综合化全流程”，推进“科创型产业社区”高质量规划实施：1、规划设计的全流程编制2、产业社区的全流程定制3、产业发展的全流程落地4、单元开发的全流程实践5、类总设计师的全流程服务。城市设计阶段以产业和企业的空间需求确定产业社区的总体格局，单元开发阶段通过落实大中小企业为主的功能组织和立体空间组织，尤其注意前期产业定位，既要聚焦，同时通道也要宽，开发时对中小企业空间需求的把握与回应，及时对产业发展方向进行适当修正。
尽管如此，达成所有相关方的共识仍然具有极大挑战性，方案设计需要集思广益；
于是，一种基于“专家工作坊”的新方式被提出，以期拓展集中思考和解决问题的可能性。相关方启动了涵盖城市设计和建筑方案等环节、内容广泛的国际性设计征集活动，超过100家单位参与投标，共计提交逾50个有效方案。通过邀请知名专家参评而选出的若干优秀方案需要在项目的四个不同标段中加以应用，而要后续进行完善的整合则又是复杂且重要的任务。为有效整合上述方案，国际性设计征集活动又得到不断拓展，后续分期组织了三次工作坊的讨论和修改，最终迅速凝聚规划设计方向，确定了一套详尽的空间导则和建筑设计实施要求。这种规划和建筑设计的推进过程，尤其是利用项目进行社会宣传和影响拓展等方面的经验，后来被业界冠以“留仙洞模式”的称号。其中，“一街坊”集合规划、建筑、交通等领域众多专家，多阶段指导项目城市设计和建筑设计，超过五十家单位参与到大集群设计；
“三四五街坊”及周边绿廊（被称作“万科云城”）采用“整体开发设计+大型集群设计”的模式，城市设计与单体方案良性互动，三十多家单位参与到大集群设计中；
“六街坊（南山智城）”采用“综合实施方案+集群设计联合体”的模式，实施方案与建筑设计良性互动，共计二十多家单位参与其中。
这种专家设计工作坊的最大贡献在于控制留仙洞各街坊之间的统一导则和联动性。不同街坊在开发过程中需要遵循城市设计导则的管控，在保持一定程度统一性的基础上，也保持相当的灵活性。
深圳城市规划的创新性是由一整套技巧和策略所支撑的体系，留仙洞项目中所体现出来的典型特征便是它的“H”型结构和在高密度中心城区内留下的小街区和小型建筑群。“H”型结构能让周边用地增值最大化，具体权衡会涉及到一系列对包括中心绿地边长的处理方式，以此作为权衡周边地块容积率的评价依据。为此，中心绿地的宽度在博弈中被不断压缩并最终确定在110米左右。另一方面，在高密度中心城区做小街区也是需要创新性实验来进行经验总结的。这意味着在面对600万平方米容积率的开发压力的同时，需要平衡容积率和容纳复合功能，提供适合年轻人生活的低成本模式。留仙洞模式落实后，深圳后续同类型开发项目例如万象天地等，也慢慢发现小街区模式的商业空间相较于“大盒子”模式来说有巨大优势。
3.产城融合、多元功能、创新空间
随着具体条件的变化，整个留仙洞项目的开发模式也出现不同时期的实践方法。作为留仙洞项目的初期阶段，“一街坊”的建设推进迅速，而与之相邻、原定同时开发的“二街坊”发展情况则有变，后续开发转向面向众多小型企业的新模式。这种灵活多样的方式和策略被有效整合并应用，虽非首创，但在如深圳这般城市快速发展的背景下，中小企业对新兴用地的积极响应反映了一定的市场活跃性，具有相当的实践意义。之后类似开发项目如深圳后海中心片区，其建设进度较慢的部分原因在于涉及商业项目规模庞大，且包含数个超高层建筑，无疑增加了建设周期和复杂性。相比之下，“一街坊”不仅开发得早，而且堪称标杆项目。之后若干街坊的设计亦或多或少地借鉴了“一街坊”的经验模式，概括地说就是代表规划管理可“一竿子插到底”的方式，深刻体现了所谓的“深圳精神”，即强调创新、效率和前瞻性。通过强有力的项目管理，“一街坊”不仅在建设速度和质量上设置较高标准，还在功能布局和社区服务上创造了优越的居住和工作环境。这种模式的成功，展示了资源配置、规划审批和基础设施建设等环节对于确保项目顺利进行和最终成功实施的关键作用。
发展早期的留仙洞区域房价不高，市场形势允许其进行开发策略的创新，通过灵活的政策支持，在追求收益为原则的同时，也基于对产业发展和科创用房建设的重视而得到的结果。后来全国各地都开始效仿这种做法，这也从侧面放映了当时更加注重吸引高端产业时从发展全盘进行考虑的有效性和规律性。万科在“二街坊”取得的成功，极大地增强了其他开发商的信心，促使他们开始关注并投资于深圳特区内原本较为孤立的西丽片区，特别是在通过政策积极支持意向企业和产业扶持的背景下，这一举措不仅加速了产业集聚、市场良性发展和区域价值提升，也推动了配套商业地产开发，使整个片区随后成为热门投资新目的地。南山区众多作为行业领头羊放入电子信息产业关联企业，如传音控股3、大疆4，纷纷在此设立重要业务据点。
创新空间是留仙洞模式所提倡的新内核。传统城市规划的功能分区是基于精确定位的产业、居住、商业等不同功能的分配；
而创新空间本身属于较为模糊的定位，它有利于不同街区和不同功能之间的融合，相互之间的边界也更为模糊，有利于更为灵活的管理方式和创新业态的产生，兼容不同城市活动和行为的发生，这些都是自下而上的公共交往空间所需要的。例如设计公社近年来就聚拢了数量庞大的设计师群体，各种学术研讨和展览性活动也日益频繁，也吸引了很多创新型中小企业前来聚集。从整体上看，这些结果都是与前期的城市设计引导有明显的关联，这种经验正是其他城市和区域能够借鉴之处，比单纯僵化地学习一种空间模式要更为有效。
如果从学术层面来看“留仙洞模式”的创新探索，应该可以概括为三个方面，即空间创新、管控创新和开发创新。空间创新是要转变传统产业型总部基地功能和空间组织方式，结合战新产业、中小企业、创新人才的空间需求，构建小密路网、开放式街区、多元功能、立体交互网络的创新型产业社区。而“管控创新”则要转变传统法定规划管控过死的管理方式，结合开发模式将地块管控调整为多级管控方式，做到总量弹性、单元三级管控，灵活应对未来开发的不确定性。开发创新是要转变传统总部基地开发管理方式，由分散的地块开发调整为多种形式的开发单元统筹方式，推进高质量单元开发。通过对单元开发模式的深入研究，多处室联动确定各街坊的整体开发、子街坊整体开发、绿廊捆绑开发等开发模式。
4.留仙洞模式及其后续影响和发展
留仙洞的发展模式也体现出一种对重点片区进行“综合性实施”的探索路径。所谓“集成”就是涉及到在项目的不同阶段需要整合各类资源，如专家智力和设计资源，以实现系统性的统筹规划。这种路径通过集成思维的应用，一开始便通过资产统筹介入，提供企业所需的融资保障，使得相关企业能够更顺利地完成项目。这种模式亦可称为“单元开发模式”，“单元”是指街坊式的区域划分。这种单元开发模式可增强系统的完整性，使得单一片区在短时间内便形成较统一的空间品质，对建成区域的控制力也是最强且有连续适应的余地。当然，同一时期建成的建筑群落可能会显得过于单调，密集且高度集中的建筑缺乏多样性和独特性，带来个性化的缺失，直接空间感受可能并不理想。这可以归因于对推动效率与效益的注重。留仙洞项目初期尽管进展速度很快，在城市设计阶段由规划设计单位为技术服务，也提出了很多前瞻性设计导则，但项目后续例如“二街坊”实际中并未严格执行包括便捷的行人通道和连廊等层面的设计要求，连接不同街坊的初衷并未完全实现。就现在客观看来，包括云城设计公社、万科云中心在内的落地项目也算是极有特色的网红地标。其设计和开发初期展示了行业内不多见的前沿尝试和领先的设计理念，特别是设计公社项目是国内首个尝试“海绵公园”的试点项目，而泊寓和鹏程实验室等大型项目，都是行业领军的设计大师们亲自参与草图绘制、模型制作和讨论，带领整个设计团队进行方案构思的结果，这体现了团队的高度热情和协作精神。
尽管存在这些问题，留仙洞总部基地项目仍然被认为是相当成功的，以至于万科云城成为一个知名的城市品牌，作为云城系品牌在杭州等地推广5。万科云城项目重视“产城融合”，专注产业发展来创造更有价值的城市空间。相对其他地区而言，在深圳这样一个以产业为主导的城市中，云城项目在规划中并无住宅指标，仅有若干公寓组成的片区来配套，这进一步体现出产业发展的重点。另一方面，留仙洞所采用的“单元开发模式”在未来将持续存在。这主要是由于城市更新类开发模式所促成面积增大的方式，使得一般中小型开发商难以独立应对巨大的项目规模；
而随着云城大型项目的增多，可能会看到更多实力雄厚的央企或国企参与进来。如火如荼的云城“六街坊”建成后的情景、环境和氛围感受，值得期待。
注释：
1 作为深圳六大总部基地和15个重点开发建设区域之一，留仙洞总部基地规划定位为国际化战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的新一代产业园区，将重点发展航空航天、机器人、生命健康等未来产业和高增长科技企业。
2 特建发针对第一个街坊，逐步将控制性详细规划（控规）内容融入后续实施修编流程。
3 深圳传音控股股份有限公司成立于2013年，总部位于深圳，是一家专注于移动通讯终端产品研发、制造、销售的高新技术企业，主要生产销售手机等移动通讯及数码产品。
4 深圳市大疆创新科技有限公司成立于2006年，是一家全球领先的无人机及航拍技术公司。
5万科云城位于深圳的留仙洞总部基地，该基地是深圳六大总部基地之一，定位为“深圳西部硅谷北片区”。通过打破传统的开发模式，立足于产业发展，以产城融合模式创造更有价值的城市空间。云城的成功使得万科将这种开发模式打造成一个品牌，称作云城系。
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