刘秋梅
北京天元（苏州）律师事务所，江苏 苏州 215000
“买卖不破租赁”乃被当今各国民事立法所采纳为基本规则和通例。其字面含义为，在租赁关系存续过程中，承租人的租赁权不受租赁物所有权变动的影响。该原则同样被我国民事立法所采纳，《民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，便是这一规则在我国现行民事法律中的体现。不同于德、日等国通过民法典或单行民事法对“买卖不破租赁”的效力进行详尽规定的做法，我国《民法典》第七百二十五条的规定文辞简约，关于该规则适用范围、适用条件、法律效果等方面的详细规定在司法解释及其他规范性文件中也付诸阙如。因此，在租赁物出卖后，对原出租人、受让人和承租人之间法律关系的处理在实务中成为争议点和难题。
笔者就代理过一件涉及“买卖不破租赁”规则的案件。该案中，二审法官对“买卖不破租赁”效力的不同理解进行改判，足见该原则的运用存有争议。
案情如下：B 公司租赁A 公司的某厂房达数年，后因A 公司高额负债，厂房被法院拍卖。自然人C 参与竞拍，并成功竞买，成为厂房所有权人。自然人C 支付拍卖款后，法院将款项分配给债权人，A 公司无其他财产。之后，B 公司以A公司为被告、C 为第三人要求返还租赁押金。审理过程中，各方就押金应当由谁返还产生争议。
一审法院认为，自然人C 通过拍卖方式购得涉案房屋，就依法承受房屋租赁合同的全部权利及义务，承租人B 公司在押金返还条件成就时，可以向自然人C 主张返还押金。判决在本案情形下显然会导致利益失衡，因为原房屋所有权人A公司并未将押金交付给B 公司，且已经丧失偿还债务能力，若买受人承担向B 公司返还押金的义务，其不可能向A 公司追偿，由其承担此难以预料之损失，难谓公平。此案经上诉，在二审中获得了改判。二审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力之规定，仅意味着受让人应当依照原租赁合同约定的租金标准等条件接受租赁物上的租赁权负担，而不意味其应当承担原出租人就其租赁合同所应承担的全部债务，自然人C 未实际取得租房押金，亦不负有返还租房押金的义务。
对于押金返还问题，理论和实务界有三种观点。第一种观点认为，“买卖不破租赁”意味着受让人概括承受原租赁合同的全部权利义务，因此在本案中受让人作为租赁法律关系的新当事人，当然承担向原承租人返还押金的义务。至于原房屋所有权人A 公司，由于其已从租赁法律关系中脱离，自无需承担押金返还义务。这一观点乃我国台湾地区早期实务观点，受到史尚宽和郑玉波等学者的支持［1］。在罗某桂与冯某学房屋租赁合同纠纷上诉案①（2013）深中法房终字第258 号。，章某某、王某某与严某房屋租赁合同纠纷上诉案②（2017）粤03 民终8663 号。中，法院都判定房屋的受让人应当向承租人返还押金，而不考虑其是否实际收到该押金。第二种观点则认为，应当由押金的实际占有人承担返还义务：如果原出租人已向受让人转交了押金，那么受让人应承担押金返还义务，承租人不得向原出租人主张押金；
若原出租人未向受让人转交押金，那么承租人应当向原出租人要求返还，受让人不承担返还的义务。该观点为我国台湾地区现今实务界所采纳，理由是，押金契约为要物契约，以金钱的交付为成立要件，因此，在受让人未受押金权之转移时，对于承租人自不负押金返还之义务。我国实务界也存在着大量支持这一观点的判例，例如在李某某与刘某租赁合同纠纷上诉案①（2018）粤01 民终7671 号。，上海某某五金机电有限公司与项某某、陈某某房屋租赁合同纠纷上诉案②（2013）沪二中民二（民）终字第891 号。，刘某某与陈某某房屋租赁合同纠纷上诉案③（2018）湘01 民终578 号。等案件中，法官都判定应当由押金的实际占有人向承租人返还押金。第三种观点则采用了类似债务并存承担的模式，认为押金返还义务人为受让人，而原出租人需要对受让人的押金返还债务承担担保责任。在我国，由于法律并无关于原出租人和受让人承担连带责任的明文规定，法官在裁判中难以作出令原出租人和受让人承担连带责任的判决。
解决上述关于押金返还问题的关键在于解决“买卖不破租赁”的效力边界问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这一规定明确表明，至少在房屋租赁领域，对“买卖不破租赁”原则的适用应当采取“契约地位承受”模式，由受让人承受原出租人在租赁合同中的权利义务。这一模式也得到了大量案例、立法部门释义书以及学界的支持［2］。如此，“买卖不破租赁”的效力边界问题也就转化为了受让人承担的权利义务范围问题，即：租赁物所有权变动后，受让人是概括承受原租赁合同中的所有权利义务，还是仅承受其中的部分权利和义务？如果仅承受其中部分权利和义务，那么应当承受哪部分权利和义务？区分标准是什么？押金返还义务是否属于应由受让人承担的义务？
“债权与物权的区分，构成了大陆法系近、现代民法上财产权利制度的‘脊梁’。”［3］物债二分乃中国民法体系不可分割的组成部分，物权与债权分别具有的支配权与请求权、绝对权与相对权的性质区分也成为理论通说而深入人心。传统理论认为，物权具有对世效力，可以对抗权利人之外的一切人；
而债权仅具有对人效力，权利人只能对特定的义务人主张权利。由此，债之相对性或者合同相对性原则成为我国合同相关制度和规则赖以构建、发展的基本原则。根据这一原则，合同关系是封闭的，其仅在缔约方之间产生约束力，原则上无法为第三方创设权利和义务，当事人与第三人之间没有任何法律关系的连接。随着社会发展，经济活动越来越复杂，即使相互之间并无特别结合关系，不同主体的利益也越来越多地发生牵连。此时，若固守严格的合同相对性原则，在需要平衡合同当事方和第三方利益的场合，便会束手无策。为解决此问题，各种对合同相对性进行突破的规则应运而生，债权物权化便是其中代表。债权物权化意指赋予某些本身明显被确定为债权的权利一些物权的特征和效力。经由物权化，债权人基于合同享有的权利便可具有类似物权的对世效力，得向合同外的第三人主张。
公示公信乃物权法基本原则。正所谓“权利对于第三人之对抗力与权利之公示作用相伴而生，乃法律之基本原则”［4］，物权之对世效力的正当性，正源于公示。理由在于，民法是私法，核心是意思自治，在原则上，个人行为是个人意思之外化，行为结果应该出于个人理性的选择，个人也仅应负担经由其理性选择的行为结果［5］。因此，只有通过一定的方法让第三人知道某项权利的存在，才能使其预见到自己行为将发生的后果，令其负有该项权利所生负担方为公允，权利也由此获得对世效力。参考本为债权而依法律被确定为物权的权利——担保物权，其无不以占有或登记等公示方法的完成作为生效要件。因此，一项权利取得对世效力，成为绝对权的依据，正在于公示。
考察境外立法例，几乎全以公示作为租赁产生对抗效力的要件。例如《德国民法典》就以交付作为使受让人加入原租赁关系中的条件。更多国家或地区则以登记作为公示手段，如日本、奥地利等国直接规定单纯的登记对抗主义，而意大利、我国台湾地区等则采用了附条件的登记或公证对抗主义。由此可见，主张受让人应该承受原租赁合同中权利义务的基本逻辑前提是，上述权利义务已经以某种方式得到公示，因而受让人在为取得租赁物所有权的原因行为时，先得了解标的物上所存负担，其对此负担之继受，非为不测之损害。尤其在租赁合同业已登记情况下，受让人得以了解合同中全部条款及条件，并以之作为决定是否买受标的物、买受条件的参考因素，令其承担租赁合同中全部权利义务，自无不当。
我国原《合同法》第二百二十九条未为“买卖不破租赁”设置任何有关公示的前提条件，实为立法疏漏。该漏洞在最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）中得到部分弥补。根据该《规定》第三十一条，执行中，承租人只有在租赁期内占有不动产的情况下，才能拒绝向受让人移交被执行的不动产。由此，我国在不动产执行领域确立了占有对抗主义。2020 年通过的《民法典》则为占有对抗主义在整个租赁领域中的适用一锤定音。《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”由此，在“买卖不破租赁”方面，我国实证法规定终于实现了与世界各国主流做法的接轨。
在明确公示应为承租人得以凭其租赁关系对抗受让人的物权条件之后，确定受让人承受的权利义务范围问题，就转化为得以公示的权利义务的范围问题：可通过公示由受让人得知的权利义务，便有理由令其承受；
受让人无从得知的权利义务，便无需承受。在租赁合同未经登记的情况下，受让人唯一能获得的可靠的关于合同内容的信息，即为承租人对租赁物占有这一事实。占有作为静态事实，其能够表征的也仅为租赁合同中的静态权利，即租赁支配权。即使在内容最简单的租赁合同里，也包含着两种租赁人得以享有的权利：一种是动态的、对人的租赁请求权，在仅有必要条款的租赁合同中，便是指要求出租人交付租赁物的权利；
另一种是静态的、对物的租赁支配权，指对租赁物进行占有、使用、收益的权利。后者同作为物权的所有权相比，在支配权能上仅相差处分权，因而被部分学者认为属于对世权［6］。在租赁合同中能够获得公示，从而应当约束买受人的，便是对租赁物加以占有、使用、收益的租赁支配权。而请求返还押金的权利，属于对人权，承租人仅可向原租赁合同对方当事人主张，买受人无法从公开渠道获得关于此权利的可靠信息，自无理由负担其所对应的义务。
根据《民法典》第七百零三条，租赁合同被定义为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。由此可知，在租赁合同中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益的义务同承租人支付租金的义务构成一对对待给付义务。由于租赁合同属于持续性合同，而交付属于一时性行为，故在出租人将租赁物交付给承租人后，发生牵连性义务，实际上就是出租人负担的保证承租人对租赁物进行占有、使用、收益的义务与承租人负担的支付租金的义务。如此，在保证承租人对租赁物的占有、使用、收益的义务已转由受让人承受的场合，根据债之牵连性原理，与之相互依赖、相互影响的受领租金权利之权利人亦应变更为受让人。
综上所述，在“买卖不破租赁”场合，受让人所承受的权利义务应限于保证承租人对租赁物的占有、使用、收益，以及收取租金。同时，这一范围限定也符合该规则设立之政策目标，具有正当性，下文进行详细分析。
“买卖不破租赁”是近代法发展的产物，这一规则的立法目的首先在于保护承租人利益。然就受保护的利益范围，仍需要进一步讨论。考察该规则的发展脉络，其首先产生于不动产租赁领域，并以该领域为主要适用范围，缘由在于，居住为人之基本需要，对一个人开展社会生活具有重大意义，为维护承租人的基本生活条件，需对租赁房屋的流转进行一定限制，以避免承租人陷入流离失所的境地。为达此目的，关键在于保障承租人对租赁房屋的占有、使用，以实现对“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障”［7］。由此看来，“买卖不破租赁”所意欲保护的并不是承租人的所有利益，而仅包括与对租赁物的使用、收益有关的利益。“任何人不得为他人缔约”乃私法意思自治原则之当然推论，通过“买卖不破租赁”使合同效力及于第三方，实为对意思自治的侵犯。这种侵犯之所以能够获得正当性，是因为它符合特定政策目的的需要。因此，“买卖不破租赁”在当且仅当能够保障对租赁物进行使用、收益的存续利益，并且对意思自治造成尽可能小的侵害的情况下才是正当的。在此分析框架下，在房屋租赁合同中，与承租人占有、使用租赁物有关的条款应由受让人承受，以保护承租人的生存、发展利益；
而押金等条款由于其与对租赁物的占有、使用、收益无关，不涉及政策目的的实现，效力不应当然及于受让人。
除保护承租人之外，“买卖不破租赁”还被用于实现稳定社会关系、保护交易安全的目的。若不确立此规则，业已稳定建立的租赁关系可能会受到租赁物所有权变动的影响，承租人可能遭受不测之损害，交易安全也会遭受破坏。令受让人承受租赁合同的权利义务，固可维系租赁关系的稳定，但是如果不对承受范围进行限定，可能会适得其反。交易安全意味着各个主体在经济活动中都能够预见自己行为的法律后果，未经同意不会被强迫承受不利益。就租赁合同中关于占有、使用租赁物的内容而言，对于受让人，由于其在为取得租赁物所有权之原因行为时已可获知承租人占有租赁物的事实，因而对于之后需允许承租人继续占有租赁物这一后果能够具有明确的认知，要求其承担这一义务并未超出其预见范围。对于承租人，其对租赁物行使的占有、使用权利乃静态权利，仅需所有权人的不作为便可实现该权利。其享有的此项权利更多系于租赁物本身，只要租赁物状态得以维持，即使出租人发生变更，承租人也不会因此遭受过多不利益。因此，令受让人承受上述义务，对交易安全并无负面影响。而就押金返还等其他内容，对受让人而言，其并无可靠渠道得知租赁合同中存在此类义务，强迫其承担，为受让人施加意料之外之负担，买卖合同的稳定性会由此受到影响。而对于承租人而言，其要求出租人返还押金的权利乃动态权利，需义务人以积极作为予以配合才能实现。此义务能否完整履行，会受到义务人资力、信用等因素的影响，若受让人资力欠缺，承租人的此项权利可能面临无法实现的危险。因此，对于合同中此等义务的移转，应当遵循债权移转的一般规则，以权利人同意为生效要件，不然权利人可能遭受不利益。因此，“买卖不破租赁”所设权利义务范围，应限于维持承租人对租赁物的占有、使用方面。
将“买卖不破租赁”涉及的租赁合同权利义务限于承租人对租赁物的占有、使用方面，还有利于简化各方之间的法律关系，降低交易成本。就受让人与原出租人之间的关系而言，标的物上存在的租赁关系属于权利瑕疵。对于需保证承租人继续占有、使用标的物这一瑕疵，受让人在受让时是明知的，在与原出租人的关系中自然不存在问题。而就押金返还等其他义务而言，受让人在受让时无从得知此等瑕疵，因而在标的物所有权转移后，为维护自身利益，需要向原出租人主张瑕疵担保责任或缔约过失责任，徒增法律关系复杂性。若上述义务不当然由受让人承受，则可避免此问题。在原出租人与承租人的关系方面，租赁合同订立时，他们之间已经过磋商，因而存在着较好的信赖和合作基础。对于未转移给受让人的权利义务，能够继续履行的，双方仍得以顺利履行；
不能继续履行的，也可依履行不能通过解除等方式处理。若合同全部权利义务概括由受让人承受，需要对原出租人和承租人之间的关系进行清理，特别存在未履行完毕的义务时，法律关系尤其复杂。在受让人与承租人的关系方面，受让人未承受全部权利义务情况下，双方得以通过合意确定是否承受或变更剩余权利义务，能有效避免纠纷产生。以本案中涉及的押金问题为例，受让人可以同承租人约定，由原承租人向其转交押金，从而使原押金关系完全转移到受让人与承租人之间；
也可以约定由承租人另行交付押金；
还可以约定承租人无需另行交纳租金。无论在哪种情况下，新的押金法律关系或是旧的押金法律关系都仅牵涉两方当事人，押金的占有主体和返还主体同一且明确，法律关系清晰明了。
在物债二分体系下，物权因公示而取得对世效力。在租赁关系中，承租人亦通过对租赁物的占有、使用，形成了权利外观，进而可以凭租赁关系对抗租赁物受让人的物权，形成了“买卖不破租赁”规则。我国在处理这项规则时，采“契约地位承受”模式，受让人应当承受的原租赁合同权利义务限于与承租人对租赁物的占有、使用直接相关或有直接牵连关系的权利义务，而诸如押金返还一类的义务因缺乏可靠公示方式，并不当然由受让人承受。此做法可以在最小程度侵犯契约自由的情况下最大程度保护承租人利益，同时能够维护交易安全，降低交易成本，是既符合法理，又符合情理的做法。
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