安蔚 金从龙
尘埃落定！
国家级六安经济技术开发区管委会将安徽鄂皖新材料有限公司项目闲置土地涉及的问题全部处置到位，这块沉寂了8年的土地，通过成功嫁接两个总投资逾10亿元的优质项目，终于实现“腾笼换鸟”的华丽转身。
这宗“闲置土地+司法查封+抵押权”交织复杂的涉法涉诉问题用地的处置，更是成为全省首例在抵押查封状态下无偿收回闲置工业用地的典型案例，为园区推进低效闲置工业用地清理处置工作探索了一条新路。
不让一寸土地“晒太阳”，这是六安经开区推进低效闲置工业用地处置，以土地资源优化配置推动产业高质量发展的目标。在这样的推动力下，作为全市工业经济发展的“主阵地”，六安经开区已先后完成4472亩闲置地、低效地处置，让低效闲置土地焕发出新生机、产生了新效益。
如何让沉睡的土地资源活起来、用起来、动起来？
“逼”出来的改革
“低效闲置用地就像一个沉重的‘包袱，制约着开发区的发展”，六安经济技术开发区工委委员、管委副主任张为民分管园区的自然资源管理和规划工作，土地问题成为他一直以来的“心病”，“开发区从1992年破土动工，1993年被批准为省级开发区，但是一直到2013年才晋升为国家级开发区，这段路我们走得太长了，根本原因就是园区发展太慢。”
慢在哪？慢在招商。
开发区的发展很大意义上依赖于招商引资，项目多了，发展步伐自然就会快起来。然而，由于早期园区产业发展规划不明晰，招引项目重量不重质，哪里有地往哪放，这就为开发区的发展埋下了隐患。
时间的长河在向前流动，经过20多年发展，六安经开区初步形成了高端装备制造、食品医药健康、新材料、都市时尚、现代服务业“131”产业体系，工业经济持续呈现稳中有进、向好发展的势头，主要经济指标保持全市各县区前列。在不断发展壮大的同时，当年的隐患也在渐渐显露，园区面临着前所未有的困境和压力：
大环境下，土地政策日趋严紧；
在现实层面上，很多建区之初入驻的企业已成为长期停产或半停产的“僵尸企业”，同时，因一些投资商“圈而不建”、“圈多建少”，造成了很多土地低效利用和闲置，这成为制约园区发展的“桎梏”。
一边是工业用地因企业经营不善而闲置，长期“躺着晒太阳”；
一边是开发建设用地“寸土寸金”，大项目、好项目“落地难”。打破困局，甩开“包袱”，成为六安经开区发展的当务之急。
“包袱”带着历史的沉重，卸下谈何容易。1999年就来到开发区的张为民回忆开发区的土地“复活”路，直言“不容易”。“2010年以前，对于低效工业用地的处理，从主观上来讲，是有点被动的，根据建设开发的需要，主要是退二进三，为了老城改造，房地产开发建设”，张为民对《决策》说，“2010年到2017年，这7年主要是依据土地督察南京局下发的闲置土地图斑，根据整改要求进行清理处置，这个阶段清理了有855亩土地。”
转折发生在2018年，安徽省委巡视六安市，对开发区土地利用低效问题提出要求进行整改。之前被动的处理方式，已然达不到整改要求，低效闲置土地处理工作终于被“逼上了梁山”。
啃下硬骨头
让沉睡的土地“动起来”，让停滞的项目“跑起来”，让新项目落地“快起来”，六安经开区向低效闲置土地果断亮剑。
第一剑首先是向内定基调。自己不会就走出去学，通过到合肥等地调研，六安经开区坚持高位推进，树立一盘棋思想，建立以工委、管委为主导，自然资源和规划局、经贸科技局、招商局等部门之间信息互通、密切配合、齐抓共管的工作格局，形成强大的工作推进合力。“领导重视，部门联动是关键，否则这个事做不了”，张为民坦言。
事实证明，确实如此。
2015年，安徽鄂皖新材料有限公司签约落地六安开发区，计划用一年时间在这片土地上打造新材料生产基地。然而，事与愿违，该公司2016年3月通过公开挂牌竞得该宗土地使用权后，因自身原因，一直未动工开发建设。
随着时间推移，一拖再拖，这片土地渐渐长出杂草。2018年，开发区管委会将该地块定性为闲置土地。秉持依法依规处置的原则，经报六安市政府同意，2019年5月底作出收回土地使用权的决定。
虽然决定书下发了，但是收回土地却并非易事。因投资商涉及民间借贷纠纷及银行抵押贷款未偿还，导致该地块被外地法院及本地法院多轮查封。且债权人认为，土地收回的决定和程序并不合法，再次提起诉讼。
法院查封是否影响政府对闲置土地作出收回决定的效力，成为这起行政诉讼争议的焦点。最终，从一审到终审到省高院再审，各级法院均支持了依法收回国有建设用地使用權的具体行政行为，这是司法对行政机关依法行政的坚决支持。
2021年12月，历时三年的行政诉讼以诉讼请求被驳回终结。土地使用权被收回后，接下来要面对的就是地块上的抵押权未解除的问题。
由于该地块于2019年5月被外地法院首轮查封，期限为三年，此时查封已处于到期未续封状态。然而，该宗土地仍存在本地银行及法院的抵押和查封中，无法进行处置。抵押权不能解除，最大的困难就是需要资金处理债务。
为了避免土地一直“晒太阳”，六安经开区决定另辟蹊径，安排自然资源部门主动对接多家抵押权涉及单位进行会商并达成共识：由经开区先行代偿银行抵押本金，释放抵押权，解除法院查封，由此产生的费用由新用地企业协议支付，并将债务追偿权转移给新用地企业。
共识达成后，经开区自然资源部门联动相关部门趁热打铁，积极推进，2023年3月13日，顺利办结了他项权证解押、解封及不动产权证注销业务，这也意味着，该地块将再不会衍生其他任何法律纠纷。
为给这块闲置了8年的土地尽快找个“新主人”，在解除地块抵押权的过程中，六安经开区同步开展靶向招商。通过积极的招商接洽，成功招引到两个项目落地，分别是新能源锂电池包环境测试设备生产项目和温州电气产业园项目。两个项目总投资10.5亿元，预计建成后销售收入不低于13亿元，亩均税收将不低于30万元。
“综合利用行政、经济、司法手段，对这一闲置地块进行处置，既解决了土地资源浪费问题，又为两个新项目提供了用地空间，极大地缩短了新项目的供地和投资周期。”参与整个处置过程的张为民，对这块土地的圆满解决十分骄傲。
建立联动机制，成为六安经开区处置闲置地块过程中积累的宝贵经验。一方面通过府院联动机制，及时掌握园区内涉法涉诉企业的司法诉讼动向，为有用地需求的其他企业牵线搭桥。一方面与各融资平台对接，通过嫁接新项目盘活存量资产。
完善工作机制，建立政策保障，则是对低效闲置土地处置工作的长效保证。六安经开区先后出台了《六安经开区高质量发展战略实施办法》、《六安经开区低效闲置用地处置的意见（试行）》、《六安经开区土地收储实施细则》、《六安经开区土地收储奖励办法》等一系列文件，为工作顺利推进提供政策依据。
在多方努力下，停产多年的双龙机床增加投资恢复了生产，总投资3亿元的中威达工业机器人项目嫁接盘活了闲置9年的力克机械70亩用地，引入的广州冠盛集团重新改造升级了停产4年多的蓝翔浮法玻璃生产线、引入庆凯箱包生产盘活了停滞3年多的原浩岚五金项目……“老树开新花”的场景在六安经开区轮番上演，一片片沉寂多年的土地和一间间闲置荒废的厂房，重新焕发了生机和活力。
“轻装上阵”
繁荣的土地各有各的精彩，沉寂的土地亦各有各的伤疤。找准“伤疤”的症结，分类处置，因企施策，才能真正做到刮骨疗伤。因此，在治疗过程中，摸清脉是精准施策的前提。
前期，六安经开区组织相关部门对园区企业生产运营状况、土地厂房使用情况等展开“地毯式”摸排，全面梳理长期闲置厂房和低效利用及闲置用地，逐一登记造册并分析原因。在此基础上，综合运用破产重组、扶持盘活、督促开工、土地收储等多种方式，按照分类处理原则，“一企一招”、“一地一策”巧妙破题。
在“腾笼换鸟”过程中，六安经开区创新推出了针对盘活闲置土地、厂房的招商优惠政策，对完成招商协议约定投资额后又利用现有存量厂房，通过“零增地”方式投资具有独立法人资格的新增工业项目，在投产后纳入规上企业后给予新购置生产设备额10%最高不超过200万元的一次性补助，以政策优惠吸引新投资主体与闲置资源积极“嫁接”。同时，着眼于保障各方合法权益，推出贴心跟踪帮办服务，全程协助解决产权过户、烂尾工程续建、验收和交易合法性审查等问题，在促成“多方共赢”的同时，极大地调动各方积极性。
在逐一清算历史旧账，向长期闲置的资源要效益，为新项目腾出发展空间的同时，六安经开区把工作谋划在前头，把措施防范在源头，在招商引资、项目选址供地等前置环节提前把好“准入关”，强化规划引领，优化开发区产业空间布局，合理划分产业分区，是六安经开区“痛定思痛”后吸取的教训。
驱车行驶在六安经济技术开发区，位于园区内的智能电动汽车零部件配套产业园施工现场，一派火热。
2022年6月，为抢抓合六同城化发展机遇，六安市委、市政府将六安经开区打造成为蔚来汽车零部件产业集聚基地。六安经开区规划了铝压铸循环园区、结构件园区、注塑件园区等六大园区，目前铝压铸循环园区已完成基本招商，一批企业项目已先后开工建设。到2025年，该园区将引入100个新能源汽车核心零部件项目，新增和带动相关产值超过1000亿元。
按照布局集中、產业集聚、用地集约等原则，推动整体规划，综合考虑区域资源条件和节约集约用地要求，在控制性详细规划中合理确定地块容积率等开发控制指标，切实从源头上预防土地的闲置现象，确保不欠“新账”。
2022年的安徽省《政府工作报告》明确，将开展开发区工业低效土地全域治理作为重点工作，根据《安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案》，六安开发区在全面摸清园区工业低效用地状况后，编制了《开发区工业低效土地再开发年度目标总任务（2022-2024）》，按照“一企一策”、“先易后难”、“全面攻坚”原则，按照年度计划全力推动工业低效土地处置。
突破了制约发展的瓶颈，卸掉了沉重的“包袱”，园区也实现了“轻装上阵”，“下一步，经开区将全面推进‘标准地改革，优化土地供应。同时，深化‘亩均论英雄改革，激励园区用地效益提升”，张为民告诉《决策》，“目前，管委正在研究出台低效用地激励政策文件，拟通过实施差别化激励政策，鼓励企业提质增效，推动园区高质量发展。”
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