阚玉婉琪
摘 要：在城市化发展背景下，房地产行业得到迅速发展。房地产行业具有项目投资周期长、资金投入大的特点，现阶段，国家提出住房不炒，从通过对房地产金融、融资、货币供给等方向对地产项目及房企进行调控，房地产企业融资渠道日益变窄，房企融资艰难。本文主要对新时期房地产行业的融资策略进行分析，旨在进一步提升房地产的投融资能力，为行业及企业持续发展提供动力支持。
关键词：新时期;房地产行业;融资;策略
随着房地产行业的过快及过热发展，我国政府对房地产市场加大了监管及调控力度，从而进一步促进房地产行业投融资的规范化和可持续发展性。目前，房地产融资渠道面临日益收紧、成本不断升高的压力，不利于房地产企业的持续发展。基于此，要结合新时期经济发展及行业监管特点，优化房地产行业融资策略，拓展融资渠道，为房地产行业的健康稳定发展奠定基础。
一、新时期房地产投融资现状
（一）融资渠道有限
1.近年来，房地产融资渠道逐渐回归到银行表内贷款，信托贷款受到余额管理，且成本极高增信要求严格。房企绝大多数仅能采取项目开发贷款或开具商业承兑汇票进行融资。2020年年底，国务院提出“三条红线”政策要求，跟踪评估重点房企的资金监测和融资管理規定执行情况的同时，下一步将不断完善规则，稳步扩大适用范围，增强房企融资管理的市场化、规则化、透明化。2021年初，央行、银保监会发布执行《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行的房地产贷款比例、个人住房贷款比例进行分档管理，从供给端控制流向房地产市场的资金，导致银行对房地产行业的信贷额度更加收紧。
（二）融资条件严格
房地产项目开发贷款需满足“四、三、二”条件，要求贷款及销售回款资金封闭运行，对项目区位、业态要求较高，商业项目办理开发贷比较难。
（三）融资成本较高
房地产融资成本相对其他行业较高，目前，商业银行项目贷款利率通常6%-8%;信托公司项目贷款一般不低于9.0%，且众多信托公司无房地产开发贷款额度;保险资金项目贷款成本一般8%-9%，且目前保险机构对云南项目投资偏好性较差。鉴于房地产行业特殊性，建议建投集团考虑给予房地产企业差异化融资成本审批。
二、新时期房地产融资主要形式
（1）银行贷款，主要由国内商业银行、政策性银行提供贷款。房地产企业获得贷款之后，主要应用于房地产开发、建设。银行贷款形式较为安全，且利息较其他非标准化融资产品相对低，是房地产投融资的首要选择。（2）上市融资，房地产企业利用发行企业股票募集资金。主要是把企业的资本进行等额划分，经过证监部门审批后，上市流通。该种融资方式募集资金规模大，不存在还款压力，仅需向股东进行定期分红。【2】一般情况下，规模较大的房地产企业较为适用这种方式进行融资，为企业发展、项目开发提供充足资金。但是该种方式流程复杂、周期长，中小企业难以上市等。（3）债券融资，是一种直接融资方式，由企业自行发行，自主规定发行期限，并到期支付利息，发行量较大，风险较低。（4）信托基金，通过信托或基金公司，使用房地产开发项目作为标的，向合格投资人募集资金。（5）其他供应链融资，包含开具商业或银行承兑汇票、融资租赁及商业保理等。
三、新时期房地产融资策略研究
（一）研究探索房地产金融产品
新时期，资金市场持续发展变化，房地产企业要迎合市场发展形势，创新投融资渠道，开发新的房地产金融产品，可以改变房地产投融资渠道单一的局面，实现多元化发展。【3】同时要注意，对金融产品进行慎重选择，对其潜在风险进行科学评估，帮助房地产企业有效规避投融资风险。房地产金融产品的开发和推行，可以推动住房贷款、项目权益、信贷的证券化，增加资产流动性，进一步完善房地产投融资市场体系，减少市场风险，保障投融资市场的安全性，为房地产金融市场注入活力。
（二）挖掘境外金融机构资金的功能价值
在经济全球化背景下，房地产市场金融逐渐向全球开放，很多境外金融机构参与到我国房地产金融市场，虽然对国内房地产市场发展带来了一定的冲击，但是也为其投融资形式的创新提供了机遇，可以抓住机遇，深度挖掘境外融资机构的资金优势，结合自身需求进行有利转化，借助境外资金增强自身实力。在此背景下，相关监管部门要强化自身的职能作用，加大对境外金融机构的监管力度，避免其带来的资本对国内房地产金融市场造成太大冲击，采取合理风险防控机制，有效规避市场风险。
（三）可转换债券融资形式的应用
可转换债券的发行，可以帮助房地产企业从资金市场直接获得资金，且资金使用成本相对较低。其具体的应用优势为：融资成本不高，债券持有人不享有管理权利，财务杠杆功能，可以对企业融资结构进行有效调整与优化等。而且该种融资方式的操作方式较为灵活，债权人可以依据企业经营状态，自由选择将其转为股权或者是兑本还息。【4】该种方式对投资人的吸引力较大。房地产企业可以发行该种债券，缓解资金压力，加大资金流，而且发行周期较长，能够确保资金的稳定性和可靠性。而且可转换债券融资形式利率变化小，企业承担风险较小。
（四）有效开展资产证券化业务
资产证券化具有较多的应用优势，如有项目导向、有限追索、风险分担、可利用税务优势等。【5】资产证券化的载体主要是项目资产、预期收益、预期现金流等，脱离了对项目建设者资信的依赖。可以做到融资标的与建设企业资产负债分离。资产证券化具有融资规模大、融资周期长等特点。
四、结语
综上所述，在社会发展新时期，我国政府加大了对房地产行业的监管力度，实现了融资的规范化管理。房地产企业要认清形势，结合新时期市场经济发展趋势，拓展融资渠道，实现融资市场的多元化和灵活性发展，为项目发展提供更多的资金流，增强企业市场竞争实力，保障房地产行业的稳定发展。
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