文/陆丽萍 何英昌
存量房转移（也称“二手房转移”）一般是指产权人（非房地产开发企业）将已登记在自己名下的房屋再次转让的行为。存量房转移的情形一般包括买卖、赠与、继承、离婚析产、调拨等。根据《民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，房屋的转让只有办理转移登记后才发生物权变动效力。因此，存量房转移需要转移双方到不动产登记机构申请办理转移登记手续。据统计，在存量房的买卖业务中，约有70%的购房者需向银行申请贷款，即在70%的存量房买卖转移登记业务中，在办理转移登记后需要申请办理抵押登记业务。对于登记机构而言，转移登记与抵押登记属于两个不同的业务，一般是分开办理的，然而对于购房人而言，这其实是办理房屋买卖“一件事”，所以购房人大多希望能“一次办”。因此，研究存量房转移登记与抵押业务联办就显得尤为必要。
（一）业务分开受理，申请材料重复提交，多头跑腿现象严重
存量房转移登记需要买卖双方到转移登记窗口提交申请书、申请人身份证明、不动产权证书等材料。买卖双方办理转移登记后，购房人需约上贷款银行的工作人员到抵押登记窗口办理房屋的抵押登记业务，且需提交申请书、申请人身份证明、不动产权证书等材料。购房人为了办理房屋买卖“一件事”，前后需要分别跑不动产转移登记窗口、不动产抵押登记窗口，而这2个窗口分别单独受理业务，且需分别提交申请书、身份证明、不动产权证书等几乎重复的材料。现行分别受理的模式造成群众办理存量房转移登记与抵押业务时，至少需要跑2个窗口，排2次队，提交多份重复的材料，群众办事体验较差。
（二）业务单独办理，办理时限叠加，增加群众负担
存量房转移登记与抵押业务分开办理，至少涉及转移登记、抵押登记2项业务。而这2项业务按照先后顺序单独办理，房屋买卖涉及的不动产登记事项的办理时限等于这2项业务单独办理的时限之和。根据目前不动产转移登记的平均办理时限计算，办理房屋过户至少需要1个工作日，办理抵押登记业务也需要约1个工作日。因此，购房人办理购房不动产登记事项所需的时限等于这2项业务单独办理的时限叠加，即至少需要2个工作日。若购房人属于上班族，则至少需要请2天假。按照南宁市当前工资水平人均300元/天计算，办理存量房转移与抵押登记业务至少需要花费每名办事群众约600元的时间成本。
（三）业务分开办理存在时间差，对相关主体存在风险
现行不动产登记业务办理的顺序，一般是买方向卖方支付购房首付款，然后卖方将房屋权属转移至买方名下，买方以房屋权利人的名义向银行申请抵押贷款，并与贷款银行一起到登记机构申请办理房屋抵押登记业务。抵押登记办理成功后，贷款银行向卖方支付剩余的售房款。因存量房买卖转移登记与抵押登记之间存在时间差，如果购房人取得房屋权属后，以房屋为抵押向他人申请借款并办理房屋抵押权登记，会造成发放购房贷款的银行成为后续顺位的抵押权人，按照银行的贷款审批规定，银行只有作为第一顺位的抵押权人，才会发放购房抵押贷款。因此，在这种情形下，购房人的购房贷款必然无法通过审核，无法发放贷款，即卖方存在无法顺利拿到售房尾款的风险。2021年，某地就曾发生一起购房“诈骗案”，吴某向李某支付30万元购房首付款，办理房屋转移登记并向银行申请购房贷款后，又将该房屋抵押给王某并借款80万元。银行在审核贷款时通过查档发现该房屋存在其他抵押登记，即拒绝吴某的购房贷款申请，造成李某无法获得剩余售房款70万元，李某要求登记机构撤销该房屋的转移登记，把房屋权属恢复至其名下。按照现行不动产登记法律法规的规定，该房屋权属转移后又办理抵押登记，登记机构无权撤销该存量房的转移登记业务，李某只能通过向人民法院起诉追回售房尾款。因存量房转移登记与抵押登记业务的衔接存在时间差，所以卖方存在巨大的风险。
（一）不符合不动产连续登记的原则
《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”存量房买卖涉及的购房抵押贷款业务是买方以所购房屋作为抵押物向银行申请抵押贷款，登记机构在受理该抵押登记业务时，买方必须是该房屋不动产登记簿上记载的权利人，这才符合申请人的资格条件，即要求存量房转移登记业务已经办结，房屋权属已转移至买方名下。而买卖双方申请办理存量房转移登记时，买方还不是该房屋的权利人，因此无法与贷款银行一起向登记机构提出抵押登记业务申请。
（二）不符合银行现行的贷款审批要求
银行现行的贷款审批政策要求抵押人提交不动产的权属证书作为主要审核材料，存量房转移登记业务办结前，买方还未取得该房屋的权属证书，此时银行还不能对买方申请的购房抵押贷款业务进行审核。因买方的购房抵押贷款未能提前审核，在存量房转移登记业务受理时，银行不会与买方一起提出抵押登记业务的申请。
（一）扫清存量房转移登记与抵押业务联办的障碍
1.通过存量房转移预告登记解决不动产连续登记的问题。如前所述，在买方取得房屋权属前，以买方的名义申请办理房屋的抵押登记不符合不动产连续登记的原则。然而，《不动产登记操作规范（试行）》第一、二、三条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。”在实务中，存量房买卖双方可以在正式办理存量房转移登记前申请办理存量房转移预告登记。根据《民法典》第二百二十一条的规定，“预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告权利人有要求卖方在将来配合办理该房屋转移登记的请求权。因此，可将预告权利人（买方）视为该房屋的准权利人。而买方作为房屋的预告权利人，有资格申请办理该房屋的抵押权预告登记，是适格的申请人，符合不动产连续登记的要求。
2.通过办理抵押权预告登记解决银行贷款审批的问题。按照银行现行的抵押贷款审批要求，抵押申请人需为房屋的权利人或准权利人（期房按揭贷款时，抵押人为准权利人）。存量房未办理转移登记前，买方确实还不是该房屋的权利人，所以不是适格的抵押贷款申请人。然而，引入存量房转移预告登记后，通过办理预告登记，买方已经成为该房屋的准权利人，有权申请办理该房屋的抵押权预告登记，是适格的抵押贷款申请人。这与银行办理期房抵押权预告登记的做法一致，符合银行现行抵押贷款审批要求。
（二）构建存量房转移登记与抵押业务联办模型
1.存量房转移登记与抵押业务联办的流程。房源核验→签订存量房买卖合同→买方将首付款存入资金监管账户→申请办理存量房转移预告登记→买方申请抵押贷款→银行进行抵押贷款预审→签订正式抵押贷款合同→申请办理存量房抵押权预告登记→贷款发放进入资金监管账户→存量房转移预告登记自动转为本登记（存量房转移登记）→存量房抵押权预告登记自动转为本登记→将房款转入卖方账户。
2.存量房转移登记与抵押业务联办模型。南宁市坚持便民高效的原则，决定通过“互联网+”的模式构建存量房转移登记与抵押业务联办模型。卖方或者受托的房地产中介代理人登录南宁市不动产登记综合服务平台（以下简称“综合平台”）或者“邕e登”手机App，输入交易房屋的产权证号及权利人名称完成房源信息校验。如果房屋存在查封登记或者其他限制性信息，则该业务流程中止，反之则由系统自动创建存量房转移登记与抵押联办业务。然后录入买方信息、成交价格等存量房买卖合同所需的基本信息，经买卖双方人脸识别、签字确认后生成存量房买卖合同。买方将首付款存入政府资金监管账户后，资金监管账户的开户行将买方首付款的入账信息推送至综合平台，综合平台向买卖双方发送短信，提醒可以申请办理存量房转移预告登记。买卖双方登录综合平台，进行人脸识别认证后，系统自动办理该存量房的转移预告登记，并向买方核发不动产登记电子证明。买方凭该不动产登记电子证明向银行提出购房贷款申请，银行工作人员登录综合平台输入不动产登记证明号，获取该存量房的详细登记信息以及买卖双方签订的存量房买卖合同、存量房转移预告登记等信息，并对该购房贷款申请进行预审。银行预审通过后，通知买方到场签订正式的抵押贷款合同，然后双方登录综合平台申请办理该房屋抵押权预告登记。经双方确认后，系统自动办结该抵押权预告登记，并向贷款银行核发不动产登记电子证明。银行凭该不动产登记电子证明发放购房贷款，并将贷款转入资金监管账户。资金监管账户的开户行将贷款的入账信息推送至综合平台，系统通过短信提醒买卖双方缴税。买卖双方完税后，系统自动将该存量房转移预告登记转为存量房转移登记。买方缴纳不动产登记费后自动生成不动产权电子证书，在存量房转移登记业务登簿后，系统自动将该存量房抵押权预告登记转为抵押权登记，在银行缴纳不动产登记费后自动生成不动产登记电子证明。系统在办理存量房转移预告登记与存量房抵押权预告登记转本登记后，将信息推送至资金监管账户的开户行，由该银行将首付款及买方申请的贷款转入卖方指定账户，存量房转移登记与抵押业务至此全部办结。
（一）精简流程与材料，快速办理，取得较好的经济效益
存量房转移登记与抵押登记原来属于两个不同的流程，需由相关申请人先后两次分别提出登记申请，需要提交两套申请材料，办理时限等于两个业务办理时限的叠加。业务分开办理的流程如下：买方持原权利人产权证办理贷款申请→买卖双方办理不动产过户（转移登记）手续→持新的不动产权证办理抵押登记→放贷。整个存量房转移登记与抵押业务的办理大约需要10至15天。而存量房转移登记与抵押登记联办后，买卖双方在线上签订买卖合同、申请预告登记可即时办结，买方申请贷款、银行进行抵押贷款预审约3天，签订正式抵押贷款合同约0.5天，线上办理存量房抵押权预告登记可即时办结，贷款发放并进入资金监管账户约0.5天，存量房转移预告登记自动转为本登记（存量房转移登记）、存量房抵押权预告登记自动转为本登记可由系统即时办结，资金监管银行将售房款转入卖方账户约0.5天。因此，在业务联办后，整个购房与抵押贷款流程可以在5天内办结，比原来分别办理节约50%—75%的时间，可大量节约购房人的资金使用成本，也可以提高不动产登记机构与金融机构的办事效率，节约办事成本，从而取得较好的经济效益。
（二）业务联办可保障买卖双方与抵押双方的合法权益
一是买方支付购房首付款后，即可在线办理存量房转移预告登记，避免卖方将房屋一房二卖而损害买方合法权益。二是银行（抵押权人）办理抵押权预告登记后才发放贷款，可以确保在将来符合条件时申请办理抵押权登记的权利，为贷款的发放提供安全保障。三是全部售房资金（含买方贷款）进入资金监管账户后，方办理存量房转移登记，可有效避免买方申请贷款未获批或延迟发放，造成卖方房屋权属已转移而售房款未能及时收到的风险。四是存量房转移登记业务登簿后，系统即时自动办理抵押权登记业务，避免转移登记与抵押登记之间存在时间差，从而发生上文提到的买方将房屋抵押给他人并先办理抵押权登记进而损害贷款银行合法权益的情形。存量房预告登记、抵押权预告登记与存量房转移登记、抵押权登记环环相扣，售房资金统一纳入资金监管账户后，可以确保房屋买卖与抵押登记各环节相关当事人的合法权益不受损害。
南宁市不动产登记中心坚持民生为本的理念，通过流程整合、数据共享实现存量房转移登记与抵押业务联办。该业务联办模式通过让“信息跑路”代替“群众跑腿”，压缩业务办理时间，提高业务办理效率。此外，存量房转移与抵押登记有效衔接，可使买卖双方与抵押权人的合法权益得到有效保障，从而实现双赢甚至多赢的局面。
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