赵越
最近，郑州要全面推广现房销售试点的消息，不胫而走。
2022年，河南省省会郑州一度深受楼盘停工问题困扰。当年9月，郑州提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面復工”的保交楼专项行动实施方案。
全面实现现房销售，被不少业内人士视作当地房地产市场走出“泥潭”的希望。
事实上，最近推行现房销售试点的，不仅是郑州一个城市。在河南，除了郑州，开封也被定位现房销售的试点。
记者了解到，最近多个省份召开的住房和城乡建设工作会议，聚焦“保交楼、稳民生”。其中，四川、山东、安徽这三省还进一步明确，支持有条件的城市因地制宜地开展现房销售试点。
不少业内人士看来，推行现房销售改革的号角已吹响。
2023年春节前后，此前“冰冻”已久的房地产市场，在部分城市出现回暖的迹象。
“门店上周五刚新上一套房源，这几天就有三波客户看房，市场到了近几个月最活跃的时候。”2月15日，北京海淀区一位房产中介向记者透露，最近北京二手房市场的带看和成交量都在显著提升。
诸葛找房数据研究中心数据显示，2023年第7周，北京二手房成交3190套，环比涨幅为13.36%，同比上涨71.41%。
2月6日，贝壳研究院发布数据称，节后首周（1月28日至2月5日）贝壳50城的二手房成交量比1月春节前（1月1日至1月20日），日均提高了三成，带看量和挂牌量也翻了一番还要多。
近期，多个二线城市全面解除限购、贷款利率大范围下调到3.8%左右。在这样政策的刺激下，春节过后，部分城市楼市回暖迹象明显。
来自郑州的林靖是一名房产中介销售人员，他所在的中介，既从事二手房业务，也做新房代销业务。
“前几年客户一般是选定区域和板块之后，新房和二手房一起看，但是从去年开始，客户往往直接看二手房。”在林靖看来，避免遭遇楼盘烂尾成为不少客户选择二手房最核心的原因之一。
不论春节期间，还是现在，据林靖观察，郑州的房产市场确实在回暖。他说，“二手房带看明显增多，但新房市场感觉还没恢复，因为大多数客户依然非常担心烂尾。”
与二手房市场回暖形成鲜明对比的是，不少城市的新房市场情况仍然不容乐观。上海易居房地产研究院的数据显示，2023年1月份，全国70个重点城市新建商品住宅成交面积同比减少32%。
数据显示，2022年，全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中，期房销售面积同比下滑29.6%，而现房销售面积同比降幅仅仅为2.3%。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，2022年停工断贷潮风波后，关于期房的交易风险探讨明显增多，关于现房销售的各类文件和建议也明显增多。
2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。会议明确要促进转型，有条件的地方可以进行现房销售。由此，不少业内人士认为，推进现房销售的改革号角已经吹响。
在此次试点之前，其实部分省份早已看到房产预售制带来的弊端，开始逐步推出现房销售制。
2020年3月，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。2020年5月，海南再次发布相关通知，明确在2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。
值得注意的是，海南建立的现房销售制度，涉及土地出让和房屋销售两个领域。
经过3年的改革，海南现房销售占比明显提升。数据显示，2020～2022年，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%。
与现房销售相对应的，是商品房预售。早在1983年和1986年，深圳和上海分别试点了商品房预售制度。1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，预售制成为我国商品房销售的主要方式之一。
对于购房者而言，预售制存在包括房屋烂尾、货不对板在内的诸多隐患。伴随前几年房地产市场的高速狂奔，预售制多年积累的问题，在2022年集中爆发。
以此次推出现房销售试点的郑州为例，2022年不少新建商品房，出现了停工等交付难题。
比如临近郑州大学的楼盘永威·金桥西棠，号称郑州“最高学历楼盘”，有超过20%的业主享受郑州市人才补贴，在2022年一度停工7个多月。
2022年9月，郑州提出了“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动实施方案，集中力量处理大面积停工的楼盘。根据该文件披露，在河南省的努力下，郑州成功争取到国家开发银行的一笔专项纾困资金，总规模为100亿元。
此外，2022年7月份，互联网曾经流出200多份因楼盘停工导致的业主停贷告知书，这些告知书涉及河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆等多个省市。
严跃进分析，此前各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发。但是2023年包括河南、山东、四川和安徽的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴，上升为“试点”的概念，推动意愿更为明显，也更具有示范效应，这意味着现房销售模式改革正式开启。
值得注意的是，按照市场正常规律，期房将购房款提前支付给开发商，大大减轻了开发商的负担，而现房的认购风险较小，所以一般情况下，期房售价低于现房。但让人不解的是，目前全国现房的均价反而比期房便宜。
比如2022年，根据上海易居房地产研究院数据，全国现房的均价为8326元/平方米，期房的均价为10486元/平方米，两者价差2100元/平方米。
“以郑州为例，现在销售的现房，都是在‘边边角角’卖不出去、没人要的房子。”林靖分析。
“目前市面上的部分现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。”严跃进补充说，部分综合水平较差的现房可能在这两年“混入”到了住宅交易市场，这是需要警惕的风险。
在广东住房政策研究中心研究员李宇嘉看来，现在市场上销售的现房，主要分三种情况，一是一些楼盘卖得慢、卖不动，而工期在推进，慢慢就变成了现房，比如很多楼盘的尾盘或最后一期；
二是前几年地价较高，开发商不想降价出售，不得不以时间换空间，一套一套卖，“熬”成了现房；
三是部分深耕本地的房企，资金链相对不紧张，项目不多，不愿意降价，也变成了现房。
显然，这样的现房销售并非市场想要的。
另外，现房销售带来房价上涨的担忧，也一直存在。在房产预售制度下，开发商利用购房者的资金建房，实际上大大降低了自身的融资成本。
李宇嘉分析，现房销售，房企的成本可能在一定程度上增加，如果土地成本依然高企，开发商融资成本持续走高，对于稳定房价可能存在一定制约。他说，“‘高价’的现房房源，存在滞销的风险。”
在李宇嘉看来，地方要想更好推动现房销售，可以在土地出让环节适当降低地价，或者让金融机构给予现房项目相应的融资和保障，只有做到这些，各地的现房销售才不会充斥着各种“卖不掉”的房源，才能够更健康地发展。
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